İlkin bazarda fəallıq artıb, təkrar bazar isə gözləmə mövqeyindədir
“İlkin daşınmaz əmlak bazarında fəallıq artıb. Bu həm alıcı fəallığında, həm də bazara çıxan yeni layihələrdə özünü qabarıq şəkildə büruzə verir”.
“AS Group İnvestment” şirkətlər qrupu nəzdində fəaliyyət göstərən Strateji Araşdırmalar Mərkəzinin analitikləri sentyabr ayında paytaxtın daşınmaz əmlak bazarında apardıqları araşdırmaya əsaslanaraq belə nəticəyə gəliblər.
İlkin bazarda alıcı fəallığı “AS Group İnvestment”-in inşa etdiyi “Renessans Palace” premium-klass yaşayış kompleksinin timsalında aydın görsənir. “AS Group İnvestment”-in Marketinq və PR şöbəsinin rəisi Elmir Kərimlinin sözlərinə görə, 2016-cı ilin ilk yarımilliyində “Renessans Palace” layihəsində satış keçən ilin analoji dövrünə nisbətən 3 dəfə artıb:
“Hesabat dövründə satış ofisinə gələn ziyarətçi sayı 1500 nəfərdən çox olub. Bu rəqəm keçən ilin analoji dövründə qeydə alınmış göstəriciləri 3 dəfə üstələyir. Satış ofisinə gələn zənglərin sayı isə ötən dövrlə müqayisədə 6 dəfə artıb”.
Digər tərəfdən tikinti şirkətləri hərəkətə gəlib. E.Kərimlinin sözlərinə görə 2015-ci ilin əvvəlində nəinki heç bir yeni layihə bazara çıxarılmamışdı, hətta bir neçə yaşayış tipli tikinti obyekti öz fəaliyyətini dayandırmışdı: “Bu il paytaxt daşınmaz əmlak bazarına 10-dan çox yeni layihə daxil olub”.
“AS Group İnvestment”-in mütəxəssislərinin rəyinə görə, alıcı və tikinti şirkətlərinin fəallığına iki əsas amil təsir göstərib. Birincisi mövcud vəziyyətdə kiçik və orta sərmayəçilər öz maliyyə vəsaitləri üçün ən etibarlı “sığınacaq” rolunda daşınmaz əmlakı görürlər. Digər faktor isə tikinti sektoruna göstərilən dövlət dəstəyidir.
Xatırladaq ki, əksər tikilən layihələrdə Beynəlxalq Bankın xətti ilə 10% ilkin ödəniş və yalnız şəxsiyyət vəsiqəsi ilə 20-illik hazır ipoteka təklif olunur. Bu sərfəli şərt ilkin bazarın əhatə dairəsini daha da genişləndirib, mənzilin tam dəyərini ödəyə bilməyən insanlar üçün yeni imkanlar açıb.
Təkrar bazar isə gözləmə mövqeyindədir. Belə ki, təklif portfelinin həcmi 2016-cı ilin avqustunda öncəki aya nisbətən 5% azalıb. “AS Group İnvestment”-in marketoloqu Emil Rəhimovun sözlərinə görə, bu prosesin sentyabr ayının sonuna kimi davam edəcəyi proqnozlaşdırılır. Bazardakı mövcud vəziyyət satıcıları gözləmə mövqeyində qalmağa vadar edir. Amma təcrübəyə əsasən bu proses 1.5 aydan çox çəkmir. Beləliklə, sentyabrın sonu, oktyabr ayında təklif portfelinin sürətlə böyüməsi gözlənilir. Bu həm gözləmə mövqeyində olan satıcıların öz mövqeyini tərk etməsi, həm də mövsümi faktorlarla bağlı olacaq.
Hal-hazırda elit və premium tipli daşınmaz əmlak təklif portfelindən çıxarılır. Adətən bazarda qeyri-stabillik hökm sürəndə və ya qiymətlər düşəndə bu tip əmlak sahibləri gözləmə mövqeyinə keçir. Nəticədə təklif portfelində ekonom tip (ucuz) əmlakın xüsusi çəkisi artır və bu da bazarda orta qiymətə təsir göstərir.
E.Kərimlinin sözlərinə görə “Renessans Palace” premium yaşayış kompleksinin satışlarında müşahidə olunan yüksək sıçrayışın səbəblərindən biri də məhz bazarda elit və premium tipli təklifin azalması və bu kompleksin alıcıların istəyinə uyğun premium tipli tikili olmasıdır.
Bu tendensiya bazarda təklifin rayonlar üzrə bölgüsündə özünü aydın şəkildə büruzə verir. Təkrar bazarda Əhmədli, H.Aslanov, Neftçilər, 8 km istiqamətləri üzrə təklifin həcmi cari ildə 14% artaraq ümumi portfelin 41%-ni təşkil edir. Yasamal rayonu üzrə təklifin xüsusi çəkisi 25%-dən 7%-ə düşüb. Zonalar üzrə ötən illə müqayisədə şəhərətrafı lotların sayı bu il 34% artaraq ümumi portfelin 46%-ni təşkil edir. Ən az lot 1-ci zonada qeydə alınıb – ümumi portfelin 4%-i. Bu həcm ötən illə müqayisədə demək olar ki, 5 dəfə azdır.
Daşınmaz əmlak bazarında baş verən qeyri-stabil durumu şərh edərək Strateji Araşdırmalar Mərkəzi aşağıdakı proqnozları verir:
- Son 2 ildə ekonom tipli layihələrdə təklifin çoxalması bazarda bu seqmentdə qiymətin enməsinə gətirib çıxardacaq. Təsadüfi deyil ki, bu il bazara girən bütün layihələr məhz ekonom seqmentə hədəflənib.
- 2015-ci ilin sonu, 2016-cı ildə yeni bazara girmiş layihələrin çoxu və bir neçə aktiv layihə bazara təmirli mənzil təklifi ilə çıxmağa başladı. Lakin paradoksal hal ondan ibarətdir ki, təmirli və təmirsiz mənzillər arasında qiymət fərqi çox böyükdür: 400 – 500 AZN/m2. 2016-cı ilin sonu, 2017-ci ildə bu fərqin azalması, ümumiyyətlə təmirli mənzillərin qiymətinin aşağı düşməsi proqnozlaşdırılır.
- Rəqabət mühitində yeganə çıxış yolu xüsusi konsepsiya ilə komfort və premium seqmentdə bazara çıxmaqdır. Eyni hal 2012-2014-cü illərdə ekonom seqmentdə baş vermişdi. Əksər developerlər premium seqmentdə bazara çıxırdı və 2015-ci ilin sonu bazar premium mənzillərdən doymuş hala gəldi və ekonom tipli mənzillərə daha çox tələbat yarandı. Eyni hallın 2016-cı ilin sonuna ekonom seqmentdə də təkrarlanacağı gözlənilir.
