Bir mənzilin bir neçə sahibi: MTK problemləri niyə bitmir? – Həll yolları

"Azərbaycanda son illər daşınmaz əmlak bazarında vətəndaş şikayətlərinin artması sistemli problemlərin mövcudluğunu göstərir".

Bunu 1news.az-a açıqlamasında sabiq deputat, iqtisad elmləri namizədi Emin Hacıyev deyib.

Onun sözlərinə görə, eyni mənzilin bir neçə nəfərə satılması, illərlə çıxarışların verilməməsi, hüquqi statusu qeyri-müəyyən olan yaşayış binaları və məhkəmələrdə uzun sürən mübahisələr artıq ayrı-ayrı tikinti şirkətlərinin məsuliyyətsizliyi deyil, mənzil-tikinti sektorunda institusional və hüquqi boşluqların nəticəsi kimi qiymətləndirilməlidir.

“Problemin kökü mənzil-tikinti kooperativlərinin fəaliyyət mexanizmindədir. Faktiki olaraq MTK-lar tikintini öz vəsaitləri hesabına deyil, gələcək alıcıların ödədiyi pullar hesabına həyata keçirirlər. Bu isə riskin əsas yükünü tikinti şirkətinin deyil, birbaşa vətəndaşın üzərinə qoyur. Halbuki bu maliyyə münasibətləri çərçivəsində alıcıların hüquqlarını effektiv şəkildə qoruyan hüquqi mexanizmlər ya mövcud deyil, ya da tam tətbiq edilmir”, – deyə Emin Hacıyev bildirib.

Ekspert vurğulayıb ki, tikinti mərhələsində olan mənzillər hüquqi baxımdan hələ mövcud daşınmaz əmlak sayılmır, lakin praktikada sərbəst şəkildə alqı-satqı predmeti kimi təqdim olunur:
“Bu paradoks həm hüquqi, həm də iqtisadi riskləri dərinləşdirir. Müqavilə münasibətlərində də ciddi problemlər var. Mənzil alqı-satqısı ilə bağlı bağlanan müqavilələrin böyük hissəsi notarial qaydada təsdiqlənmir, dövlət reyestri ilə inteqrasiya olunmur və satış üzərində real vaxt rejimində nəzarət mexanizmi mövcud deyil. Nəticədə eyni mənzil müxtəlif tarixlərdə, müxtəlif şəxslərə satıla bilir”.

Onun sözlərinə görə, kağız üzərində bağlanan müqavilələr mübahisə predmetinə çevrildikdə məhkəmə prosesləri illərlə davam edir və bu, vətəndaş üçün həm maddi, həm də psixoloji itkilərlə nəticələnir:
“Bu vəziyyət hüquqi müəyyənlik prinsipini pozur və alıcını açıq şəkildə zəif tərəf mövqeyində saxlayır”.

Emin Hacıyev çıxarışların illərlə verilməməsini də əsas problemlərdən biri kimi qiymətləndirib:
“Praktikada çıxarışların gecikdirilməsi MTK-lara mənzillər üzərində faktiki nəzarəti saxlamaq imkanı yaradır. Çıxarış olmadıqda vətəndaş mülkiyyət hüququndan tam istifadə edə bilmir – mənzilini girov qoya, sata, ipoteka krediti cəlb edə və ya hüquqi müdafiə mexanizmlərindən effektiv yararlana bilmir”.

O qeyd edib ki, beynəlxalq təcrübədə çıxarış mülkiyyət prosesinin son mərhələsi deyil, əksinə, bazarda şəffaflığın və hüquqi sabitliyin əsas şərti hesab olunur:
“Bir çox ölkədə çıxarışın verilməsi qanunla konkret müddətlə – adətən 30–90 gün arasında – məhdudlaşdırılır və bu müddətin pozulması tikinti şirkətləri üçün ciddi hüquqi və maliyyə məsuliyyəti yaradır”.

Ekspertin fikrincə, mövcud hüquqi qeyri-müəyyənlik daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin formalaşmasına da birbaşa təsir edir:
“Risk artdıqca alıcı daha seçici davranır. Nəticədə çıxarışı olan mənzillər süni şəkildə bahalaşır, çıxarışı olmayan mənzillər isə ya dəyərindən ucuz satılır, ya da yalnız nağd dövriyyəyə daxil olur. İpoteka bazarı daralır, banklar riskli obyektlərdən uzaq durur və qeyri-şəffaf alqı-satqı təşviq edilir”.

Emin Hacıyev bildirib ki, bir sıra ölkələr bu risklərin qarşısını almaq üçün hüquqi tənzimləməni texnologiya ilə birləşdirən yanaşmaya üstünlük verib:
“Mənzillər vahid elektron reyestrdə qeydiyyata alınır, hər obyekt unikal identifikasiya kodu ilə izlənilir və təkrar satış texniki olaraq mümkünsüz hala gətirilir. Almaniya, Norveç, İsveç kimi ölkələrdə ödənişlər birbaşa tikinti şirkətinə deyil, eskrou – mərkəzləşdirilmiş depozit hesabına yönəldilir. Mülkiyyət hüququ rəsmiləşdirilmədən və öhdəliklər yerinə yetirilmədən bu vəsaitdən istifadə edilmir”.

Onun sözlərinə görə, Azərbaycanda da bu istiqamətdə hüquqi və texnoloji addımların paralel atılması vacibdir:
“Tövsiyə olunur ki, mənzillər vahid elektron reyestrdə qeydiyyata alınsın, satış yalnız notarial təsdiq və dövlət reyestri ilə inteqrasiya olunmuş formada aparılsın. Çıxarışların verilməsi üçün qanuni maksimum müddət müəyyən edilsin, MTK-ların maliyyə intizamı və məsuliyyəti gücləndirilsin”.

Ekspert əlavə edib ki, bu məqsədlə Mülki Məcəlləyə, “Mənzil-tikinti kooperativləri haqqında” Qanuna və “Notariat haqqında” Qanuna dəyişikliklər edilməlidir:
“Eskrou mexanizminin tətbiqi alıcı və satıcı hüquqlarının balanslaşdırılmasına real dəstək verə bilər. Beynəlxalq təcrübə göstərir ki, hüquqi tənzimləmə rəqəmsal nəzarət mexanizmləri ilə birləşdirildikdə davamlı nəticə verir”.

Emin Hacıyev bildirib ki, rəsmi açıqlamalara əsasən, “Daşınmaz Əmlakın Elektron Reyestri və Kadastrı” informasiya sistemi layihəsi artıq hazırlanaraq aidiyyəti dövlət orqanlarına təqdim olunub və hazırda razılaşdırma mərhələsindədir.