Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında durğunluq: satışlar artmadığı halda tikinti şirkətləri qiymətləri qaldırır - TƏHLİL

Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarına dair tədqiqatlar əksər hallarda alıcıların faktiki olaraq nə qədər ödəməsini deyil, tikinti şirkətlərinin və ya mülkiyyətçilərin satışa çıxardıqları obyektlər (istər mənzil, istər fərdi ev, istərsə də kommersiya sahəsi olsun) üçün nə qədər tələb etdiyini göstərir.

Azərbaycanda ikinci göstərici, demək olar ki, açıq mənbələrdə mövcud deyil.

Lakin qiymət qrafiklərinin qarşısına bazar həcminin əlimizdə olan yeganə göstəricisini - qeydiyyata alınmış mülkiyyət hüquqlarının sayını qoyduqda, son illərin mənzərəsi adətən təsvir olunan tamamilə fərqlənir. Mənzillərin qiyməti il ərzində təqribən on faiz bahalaşdığı halda, mənzillər üzrə qeydiyyatların sayında zərrə qədər də artım olmayıb.

Torpaq bazarında isə rekord qiymətlər fonunda qeydiyyatların sayında səkkizdə bir həcmində azalma müşahidə edilir. İpoteka kreditləşməsi artmır, tərtib edilən texniki pasportların sayı isə azalır.

Eyni zamanda, fiziki təklif də sıxılır: 2026-cı ilin əvvəlində mənzil tikintisinə yönəldilən investisiyalar az qala üçdə bir nisbətində geriləyib.

Əməliyyat həcminin nəzərəçarpan artımı yalnız fərdi yaşayış evləri seqmentində qeydə alınıb, lakin irəlidə aydınlaşacağı kimi, bu rəqəmi də diqqətlə oxumaq lazımdır.

Bu məqalədə biz satış həcminin donub qaldığı bir şəraitdə qiymətlərin niyə enmədiyini, mənzilin nağd gəlir baxımından adi bank depozitindən təxminən üç dəfə az qazanc gətirməsinə baxmayaraq hələ də nəyə görə sərfəli sərmayə sayıldığını və nəhayət, "elan - qiymətləndirmə - girov" zəncirində alıcının təsdiq etdiyi qiymətin niyə heç bir mərhələdə əks olunmadığını izah etməyə çalışacağıq.

Və ən başlıcası - yoxluğunu müzakirə etdiyimiz həmin rəqəmin əslində mövcud olduğunu göstərəcəyik.

2023-cü ilin fevralından etibarən Azərbaycanda daşınmaz əmlakın alqı-satqısı üzrə bütün hesablaşmalar nağdsız qaydada həyata keçirilir. Deməli, real sövdələşmə qiymətlərini bütün bank sistemi aydın görür. Məsələ məlumatın olmamasında deyil; məsələ bu məlumatların nə üçün ictimaiyyətə açıqlanmamasındadır.

Bu, "köpük" hekayəsi deyil: klassik köpük üçün bu bazarda hələ mövcud olmayan güclü kredit çiyni tələb olunur.

Bu, nə artan, nə də düşən, sadəcə durğunluq içində donub qalan bir bazarın hekayəsidir - bazar yalnız təklif tərəfinin özü haqqında bildirdiyi tək bir rəqəmlə ölçüldüyü üçün zahirən böyüyürmüş kimi görünür.

* * *

2026-cı ilin avqust ayında ABB (Azərbaycan Beynəlxalq Bankı) Bakı şəhəri üzrə daşınmaz əmlak bazarının təhlilinin beşinci buraxılışını təqdim etdi. Otuz altı qrafik və cədvəl, on rayon üzrə bölgü, torpaq, fərdi evlər, qeyri-yaşayış sahələri və icarə bazarı üzrə müfəssəl bölmələr.

Əvvəlcə bir həqiqəti etiraf etmək lazımdır: bu, olduqca nadir və faydalı bir işdir. Azərbaycanda nəinki daşınmaz əmlak, iqtisadiyyatın digər sahələri üzrə də açıq mənbələrdə müntəzəm və sistemli şəkildə sektoral analitika dərc edən institutlar, demək olar ki, yoxdur. Bank bunu ardıcıl beşinci buraxılışdır ki, təmənnasız, istinad mənbələrini və metodoloji çərçivəni şəffaf göstərərək həyata keçirir.

Aşağıda qeyd olunan rəqəmlərin böyük bir hissəsi məhz bu hesabatın sayəsində əlçatandır. Apardığımız təhlil ABB-nin heç kimin öhdəsinə götürmədiyi bu zəhməti öz üzərinə götürməsi sayəsində mümkün olmuşdur; məzmunla bağlı arqumentləşdirilmiş diskussiya isə ümumiyyətlə məzmunsuzluqdan bazar üçün qat-qat faydalıdır.

Bununla belə, hesabatda mühüm bir detal çatışmır: sövdələşmələrin sayı.

Bakıda nə qədər mənzilin alınıb-satıldığına dair tək bir rəqəm belə yoxdur. 36-cı cədvəldə əks olunan "sövdələşmə payı" göstəricisi əməliyyatların payını deyil, yalnız sövdələşmə zamanı edilən qiymət güzəştini  ifadə edir.

Başqa sözlə, ortada həcmi göstərilməyən bir bazar hesabatı var.

Bu, tərtibata yönəlmiş texniki irad deyil. Əməliyyat həcmi olmadan qiymət qrafiki demək olar ki, heç nə demir. Heç bir sövdələşmənin baş tutmadığı qiymət bazar qiyməti deyil, sadəcə satıcının istəyidir. Çatışmayan həmin rəqəmi tənliyə daxil etdikdə isə mənzərə kökündən dəyişir.

Hesabatda yer almayan rəsmi statistika nəyi göstərir?

Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin rəsmi məlumatlarına əsasən, 2026-cı ilin yanvar–aprel ayları ərzində ölkə üzrə 115 613 daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınıb - bu, ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 3,8% azdır. Xidmətin dörd aylıq statistikasına əsaslanan hesablamalara görə, 2023-cü ildən 2026-cı ilədək müqayisə olunan dövr üzrə bu göstərici təxminən üçdə bir qədər - 179 416-dan geriləyib.

Seqmentlər üzrə bölgü ümumi yekundan daha çox mətləbləri üzə çıxarır:

İndi isə bu rəqəmləri ABB-nin hesabatı ilə müqayisə edək.

Mənzillər üzrə bank 2024–2025-ci illərdə ilkin bazarda qiymətlərin 8,7%, təkrar bazarda isə 10% artdığını qeydə alır. 2026-cı ilin ilk dörd ayında mənzillər üzrə rəsmi qeydiyyatların sayı isə mənfi 0,2% təşkil edib. Tam sıfır dinamika.

Torpaq bazarında ziddiyyət daha qabarıqdır. Hesabat torpaq seqmentini qiymət artımının əsas drayveri adlandırır: Bakıda torpaq sahəsinin orta dəyəri 2026-cı ilin birinci rübündə 41,7 min manatlıq pik həddə çatıb, fərdi evin dəyərində torpağın payı isə 2021-ci ildəki 57%-dən 2026-cı ilin ikinci rübündə 71%-ə yüksəlib. Eyni zamanda, torpaq üzrə qeydiyyatlar 13,5% azalıb. Yəni səkkizdə bir nisbətində daralan fiziki həcm fonunda rekord qiymət müşahidə olunur.

Fərdi evlər - aktivliyin artdığı yeganə seqmentdir: orta qiymətin 313 mindən 353 min manata yüksəlməsi fonunda qeydiyyatlar 22% artıb. Lakin bu rəqəmə digərlərindən daha ehtiyatla yanaşmaq tələb olunur, səbəbini bir qədər sonra izah edəcəyik.

İpoteka artmır. Qiymətlərin 10% artdığı bir şəraitdə ipoteka müqavilələrinin 1,8% azalması o deməkdir ki, kredit kanalı tələbi genişləndirmir, yalnız mövcud səviyyəni güclə saxlayır.

Texniki pasportların verilməsini isə ayrıca qeyd etmək lazımdır: onların tərtibatı əmlakın rəsmi mülkiyyət dövriyyəsinə çıxarılmasından əvvəl baş verir və deməli, bazarın gələcək niyyətlərini qabaqlayan indikator rolunu oynayır. Həmin dörd ay ərzində bu göstərici də 4,7% azalıb.

Burada mühüm bir metodoloji qeyd zəruridir, əks halda yuxarıdakı rəqəmlər səhv yozula bilər: mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı birbaşa alqı-satqı demək deyil. Bu statistikaya vərəsəlik, bağışlama, boşanma zamanı əmlak bölgüsü və ən əsası, əvvəllər sənədsiz qalmış daşınmaz əmlak obyektlərinin ilkin sənədləşdirilməsi daxildir. Dəqiq desək, biz real sövdələşmələri deyil, reyestrdə baş verən hər hansı hüquqi dəyişikliyi ölçürük.

Lakin məsələ ondadır ki, bu kənar faktorlar seqmentlər üzrə olduqca qeyri-bərabər paylanıb.

Azərbaycanda fərdi evlər və torpaq sahələri illər boyu lazımi sənədlər olmadan faktiki istifadədə olub və onların mərhələli leqallaşdırılması (sənədləşdirilməsi) qeydiyyatların əhəmiyyətli hissəsini təşkil edə bilər. Məhz buna görə fərdi evlər üzrə 22%-lik artımı birmənalı olaraq «satışların artımı» kimi qiymətləndirmək olmaz: bu rəqəmin arxasında yeni alıcılar deyil, çoxdan sahib olduqları mülkü rəsmiləşdirən köhnə sahiblər dayanır. Torpaq üzrə azalmanı oxuyarkən də eyni təmkin tələb olunur.

Mənzillərdə isə vəziyyət, fikrimizcə, tamamilə fərqlidir. Çoxmənzilli binalarda mənzillər bina istismara qəbul edildikdə sənədləşdirilir; mənzil bir qayda olaraq sonradan "ilk dəfə leqallaşdırılmır" - o, birbaşa alınıb-satılır. Bu seqmentdə vərəsəlik və bağışlama halları mövcuddur, lakin onların payı ildən-ilə nisbətən sabit qalır və ümumi dinamikanı təhrif etmir.

Başqa sözlə, mənzillər üzrə olan göstərici - yəni mənfi 0,2% - ümumi statistik bazada ən təmiz rəqəmdir və məhz o, ABB-nin ilk növbədə mənzillərə əsaslanan qiymət qrafikləri ilə birbaşa müqayisə oluna bilər.

Tikinti dayanmır, çökür

Bazardakı durğunluğun ABB-nin hesabatında əks olunmayan ikinci tərəfi bilavasitə tikinti sektorunun dinamikasıdır. Və bu dinamikanı ardıcıl oxumaq lazımdır.

Əvvəlcə rekord göstəriciyə nəzər salaq: 2025-ci il ərzində Azərbaycanda ümumi sahəsi 4,63 milyon m² olan 35 390 yaşayış vahidi istismara verilib. Bu, 20 149 vahidin (2,36 milyon m²) istismara verildiyi 2024-cü illə müqayisədə 75,6% çoxdur. Fərdi və bağ evlərinin sayı 25 350 ədəd təşkil edərək 2,2 dəfə artıb, binalarda mənzillərin sayı isə 16,4% artaraq 10 040 ədədə çatıb.

Rəqəm təsirlidir, lakin aldadıcıdır. İstismara qəbul göstəricisi iki-üç il əvvəl təməli qoyulmuş layihələrin nəticəsini əks etdirir. Bu, bazarın bu gününü deyil, keçmişini göstərir.

Bazarın bu günü isə kökündən fərqlidir. Məsələn, Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2026-cı ilin yanvar–fevral aylarında Azərbaycanın mənzil tikintisinə 207,7 milyon manat investisiya yönəldilib - bu, ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 31,4% azdır. Bütövlükdə tikinti sektoruna yönələn investisiyalar 2026-cı ilin ilk iki ayında təxminən üçdə bir qədər azalıb.

Sonrakı dövrün rəqəmləri də nikbinlik yaratmır. 2026-cı ilin yanvar–may aylarında tikinti sektorunda yaradılan əlavə dəyər real ifadədə 23% azalıb. Tikintinin Ümumi Daxili Məhsulda (ÜDM) xüsusi çəkisi 2025-ci ilin yanvar–oktyabr aylarındakı 6,5%-dən 4,6%-ə düşüb.

Bütün bunlar bütövlükdə iqtisadiyyatda ümumi dinamikanın zəiflədiyi bir fonda baş verir. 2026-cı ilin yanvar–may aylarında ölkənin ÜDM-i real ifadədə dəyişməz qalıb: sıfır artımla 51 783,8 milyon manat təşkil edib. Qeyri-neft-qaz sektoru cəmi 0,4% artıb, neft-qaz sektoru isə 1% geriləyib. Əsas kapitala yönəldilən investisiyalar 2,1%, qeyri-neft sektoruna qoyulan sərmayələr isə 14,7% azalıb. Bu zəifləmədə ən böyük ləngidici amillərdən biri məhz tikinti sahəsi olub.

Sektordakı azalmaya dair rəsmi izahatı iqtisadiyyat naziri verib. Mikayıl Cabbarov İctimai Televiziyaya (İTV) və AZƏRTAC-a verdiyi, 2026-cı il iyunun 11-də dərc olunmuş müsahibəsində tikintini ilin ilk dörd ayında kəskin azalma müşahidə olunan yeganə sektor adlandırıb və bu enişin daha çox özəl deyil, dövlət tikintisi ilə bağlı olduğunu vurğulayıb. Nazir səbəbi də açıq bildirib: artım templərinin gözləntilərdən aşağı olması başlıca olaraq bir sıra dövlət layihələrinin icra müddətinin növbəti mərhələyə keçirilməsi ilə əlaqədardır.

Bu izahat tamamilə əsaslıdır, lakin burada bir neçə mühüm məqamı əlavə etmək lazımdır. İcra müddətinin dəyişdirilməsi tikintidəki azalmanın dövlət xərcləri ilə bağlı hissəsini izah edir və burada «vəsaitin ayrılması» ilə «vəsaitin xərclənməsi» arasındakı fərq həqiqətən prinsipialdır: vəsait büdcədə mövcuddur, sadəcə icra qrafiki dəyişib. Lakin bütövlükdə sektor üzrə 23%-lik azalma onu göstərir ki, özəl tikinti seqmenti də böyümür.

Yeri gəlmişkən, nazir eyni müsahibəsində başqa bir rəqəmi də qeyd edib: qeyri-neft-qaz iqtisadiyyatının qeyri-dövlət hissəsində əsas kapitala qoyulan investisiyalar 15%-dən çox artıb, özəl sektorun investisiyalardakı payı isə 51,1%-ə çatıb.

Lakin bu rəqəmi bilavasitə özəl tikintinin göstəricisi kimi qəbul etmək olmaz - o, bütün qeyri-neft-qaz iqtisadiyyatını (sənaye, rabitə, kənd təsərrüfatı, nəqliyyat) əhatə edir. Əksinə, bu rəqəm daha çox dövlət investisiyalarının daralma miqyasını göstərir: qeyri-neft sektoruna yatırılan ümumi sərmayələrin 14,7% azaldığı bir şəraitdə qeyri-dövlət payının 50%-dən yuxarı qalxması məhz dövlət investisiyalarının daralmasını ifadə edir.

Dövlət tikintisi isə mücərrəd anlayış deyil. Nazir dövlət sərmayələri sırasında azad edilmiş ərazilərə qayıdan vətəndaşlar üçün yolların və yaşayış binalarının tikintisini vurğulayır. Yeri gəlmişkən, 2026-cı ilin dövlət büdcəsində işğaldan azad olunmuş ərazilərin bərpası və yenidən qurulması üçün 3,5 milyard manat nəzərdə tutulub - bu, ötən il ayrılmış 4 milyard manatdan azdır.

Bütün bunlar ölkə üzrə ümumi vəziyyətə aiddir.

Bakının mərkəzində isə əlavə olaraq öz daxili məhdudiyyətləri mövcuddur. Əmlak ekspertləri paytaxtda yeni təklifin çatışmazlığını iki əsas amillə əlaqələndirirlər: tikinti qaydalarının və norma tələblərinin sərtləşdirilməsi və şəhərin mərkəzi hissəsində sərbəst torpaq sahələrinin tükənməsi (hərçənd ki, Bakıya quşbaxışı nəzər yetirdikdə hələ də xeyli sayda köhnə tikililərlə örtülü və ya istifadəsiz sahələr görmək mümkündür).

Bu bölmənin gəldiyi nəticə son dərəcə vacibdir: bazarda təklif məhduddur və 2026-cı ildə həm obyektiv, həm də subyektiv səbəblərdən fiziki cəhətdən daha da daralır. Bu amil qiymətlərin nə üçün yüksək səviyyədə qaldığını qismən izah edir: təklifin qıtlığı qiyməti dəstəkləyir. Lakin əsas məsələ ondadır ki, qıtlıq şəraitində belə real sövdələşmələr baş vermir. Başqa sözlə, daralan təklif belə özünə alıcı tapa bilmir; bunun da kökündə yüksək qiymətlər, əhalinin alıcılıq qabiliyyəti və yuxarıda qeyd olunan rəqəmlərin göstərdiyi kimi, son dərəcə məhdud istifadə olunan ipoteka kreditlərinin əlçatanlığı dayanır.

İstismara qəbul rəqəmlərinə dair bir qeyd: il ərzində bütün ölkə üzrə 10 040 mənzilin istismara verilməsi real tikinti miqyası üçün kifayət qədər kiçik görünür. Ehtimal ki, yeni tikililərin bir hissəsi gecikmələrlə qəbul edilir və ya bu statistikaya vaxtında düşmür; buna görə də bu göstəriciyə bazarın tam həcmi kimi deyil, prosesin istiqamətini göstərən bir indikator kimi baxılmalıdır.

ABB-nin hesabatının içindəki dörd göstərici

Ən maraqlısı odur ki, ABB-nin daxili rəqəmləri də bu mənzərəni təsdiqləyir. Sadəcə, hesabatdakı nəticələr rəqəmlərin dediyindən daha yumşaq dillə qələmə alınıb.

Birincisi. Bank elan qiyməti ilə real sövdələşmə arasındakı fərqi açıq etiraf edir. 36-cı cədvəl: dəyəri 200 min manatadək olan büdcələrdə alıcı ilə sövdələşmə (torg) 3–5%, 200–350 min aralığında 7%-dək, 350–500 min manatlıq mənzillərdə isə 10%-dək təşkil edir. Yəni bahalı seqmentdə elan edilən qiymətin onda bir hissəsi reallıqda mövcud deyil. Hesabatdakı bütün qrafiklər isə məhz elan (təklif) qiymətləri üzərində qurulub. Deməli, seqment bahalaşdıqca, qrafik reallığı daha sistemli şəkildə şişirdir.

İkincisi. Yüksək qiymət bazası fonunda artım templərinin kəskin zəifləməsi. Söhbət kvadratmetrin orta illik bahalaşma tempindən gedir. İlkin bazarda kvadratmetr 2023-cü ildə 22,7%, 2024-cü ildə 13,9%, 2025-ci ildə isə cəmi 8,7% artıb. Təkrar bazarda isə bu göstəricilər müvafiq olaraq 19,0%, 14,9% və 10,0% təşkil edib. Hər il qiymət artım tempi təxminən üçdə bir qədər səngiyir, lakin müsbət olaraq qalır: son üç ilin məcmu nəticəsinə görə ilkin bazar təxminən 1,5 dəfə bahalaşıb, təkrar bazar da oxşar artım göstərib. Hesabat bu səngiməni «bazarın yetkin mərhələyə keçidi» adlandırır. Lakin başqa bir izahat da mümkündür: əhalinin alıcılıq qabiliyyəti artıq öz tavanına çatıb və qiymət artımı real tələblə deyil, sadəcə ətalətlə davam edir.

Üçüncüsü. Yaşayış sahəsinin kiçilməsi (kompaktlaşma). Təklif olunan mənzillərin orta sahəsi 2021-ci ildəki 118 m²-dən 84–87 m²-ə düşüb, orta otaq sayı isə 2,7 olub. Hesabat bunu «təklifin daha kompakt sahələr ətrafında formalaşması» kimi qələmə verir. Lakin mexanizm daha sadədir: mənzilin ümumi satış çeki məhsulun həcmini ixtisar etmək hesabına saxlanılır. Kvadratmetrin qiyməti artır, mənzilin sahəsi kiçilir və nəticədə yekun qiymət alıcı üçün zahirən əlçatan görünür. Geniş sahəli mənzillər isə heç yerə yox olmur - onlar elan saytlarında aylarla asılı qalaraq orta təklif qiymətini yuxarı çəkir, lakin heç bir real sövdələşmədə iştirak etmir.

Dördüncüsü. İlkin və təkrar bazarın qiymət inversiyası. Nəsimi rayonunda 2025-ci ilin əvvəlində təkrar mənzillər (bir qayda olaraq təmirli) yeni tikililərdən (təmirsiz) hər kvadratmetrdə 352 manat baha idi; 2026-cı ilin ikinci rübündə isə yeni tikililər təkrar bazarı 99 manat qabaqlayıb. Nərimanov rayonunda qiymət fərqi 606 manatdan 117 manata qədər daralıb. Yasamal, Sabunçu, Qaradağ və Suraxanıda da oxşar mənzərə yaranıb.

Hesabat bunu «yeni tikililərə tələbin güclənməsi» ilə əlaqələndirir.

Lakin bizim fikrimizcə, izahat daha sadədir. İlkin bazarın qiyməti - tikinti şirkətinin özünün müəyyən etdiyi (və çox vaxt birtərəfli qaydada artırdığı) qiymət cədvəlidir (prays-list). Təkrar bazarın qiyməti isə minlərlə müstəqil fərdi satıcı tərəfindən formalaşır və təcili pula ehtiyacı olan fərdi satıcı güzəştə getməyə hər an hazırdır. Bu iki xəttin kəsişməsi yeni tikililərin gücünü deyil, fərdi satıcıların qiymət artımını dayandırdığını, tikinti şirkətlərinin isə qiyməti öz qərarları ilə yerində saxladığını da ifadə edə bilər.

Burada mühüm bir reallığı da əlavə etmək lazımdır: təkrar mənzillər, adətən, hazır təmirli satılır, yeni tikililər isə təmirsiz. Əgər təmirsiz yeni bina təmirlini qiymətdə üstələyibsə, təmir xərclərini nəzərə aldıqda iki seqment arasındakı faktiki fərq cədvəldə görünən 99 manatdan daha böyükdür.

Ən həlledici sual: daşınmaz əmlak nağd pulla nə qədər qazandırır?

ABB-nin hesabatında heç bir mübahisəyə yer qoymayan dəqiq rəqəmlər yer alır.

Bakıda mənzillərin icarə gəlirliliyi - cəmi 5,4% təşkil edir. İcarə gəliri vasitəsilə mənzilə qoyulan investisiyanın geri qayıtma müddəti (kapitallaşma dövrü) - 18,5 ildir. «Numbeo»nun region üzrə müqayisəli göstəricilərində Bakı belə görünür:

Bakı region şəhərləri arasında icarə gəlirliliyinə görə sondan ikincidir. Buradakı mənzil gətirdiyi icarə axınına nisbətdə İstanbul, Astana, Daşkənd və Tbilisidən daha bahadır.

Hesabatda göstərilən ümumi gəlirlilik pik dövrdə təxminən 13,8% təşkil edir. Lakin bu göstərici iki qeyri-bərabər hissədən ibarətdir: təxminən 8,4 faiz bəndi - mənzilin kağız üzərindəki qiymət artımıdır, 5,4 faiz bəndi isə icarə gəliridir. Birinci hissə yalnız kağız üzərində mövcuddur və yalnız satış zamanı reallaşa bilər. İkinci hissə isə real nağd pul axınıdır - bu da mənzilin boş qalması, təmir, vasitəçi komissiyası və vergilər çıxılmamış «çirkli» göstəricidir. Bizim hesablamalarımıza görə, xərclərdən sonra xalis gəlir cəmi 3,5–4% ətrafında qalır.

İndi isə ən mühüm müqayisəyə diqqət yetirək:

2026-cı ilin avqust ayında fiziki şəxslərin milli valyutada (manatla) müddətli bank depozitləri üzrə orta faiz dərəcəsi təxminən 10% təşkil edib. 18–24 aylıq depozitlər üzrə ən cəlbedici təkliflər 11,5–12%-ə çatır. İllik 2 400 manatadək faiz gəliri gəlir vergisindən azaddır, 100 min manatadək əmanətlər isə sığortalanır.

Bank depoziti mənzillə müqayisədə təxminən üç dəfə daha çox real nağd gəlir gətirir. Heç bir likvidlik problemi, təmir xərci, alıcı və ya kirayəçi axtarışı riski olmadan. Daşınmaz əmlak bu gün yalnız kağız üzərindəki yenidən qiymətləndirmə - yəni «bir ildən sonra kimsə gəlib buna daha çox pul verər» gözləntisi hesabına cəlbedici görünür. Məhz bu gözlənti isə rəsmi qeydiyyat statistikası tərəfindən təsdiq olunmur.

Qiyməti kim saxlayır?

Məntiqi bir sual yaranır: satış həcmi dayandığı halda qiymətlər niyə enmir?

Cavabın bir hissəsi elə ABB-nin öz hesabatında gizlənib. Hesabatın mənbələr bölməsində göstərilir ki, Mərkəzi Bank, Dövlət Statistika Komitəsi, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti, bankın daxili bazası ilə yanaşı «MBA LTD» tərəfindən təqdim edilən bazar təklifi məlumatlarından istifadə olunub.

Sonuncu mənbə - sırf elan qiymətləridir.

Burada sənədin mahiyyətini düzgün anlamaq lazımdır. Hesabatı bankın marketinq bölməsi deyil, Risklərin idarə edilməsi departamenti və Girovların qiymətləndirilməsi şöbəsi hazırlayıb. Bankın daxili risk funksiyası üçün bu, tamamilə təbii haldır.

Lakin məhz buna görə hesabatın əsas ilkin məlumatları elan qiymətləridir (çünki bank girov qiymətləndirməsində məhz elanlara istinad edir). Və məhz buna görə bu sənədi real satış bazarının tədqiqatı kimi qəbul etmək olmaz - o, mahiyyətcə heç vaxt belə bir tədqiqat olmayıb.

Nəticədə qapalı bir dairə yaranır:

●        Tikinti şirkətlərinin satılmamış mənzilləri onların cəlb etdikləri tikinti kreditləri üçün girov təminatı rolunu oynayır.

●        Girovun qiymətləndirilməsi bazar oriyentirlərinə əsaslanır.

●        Bazar oriyentirləri elan saytlarındakı təklif qiymətlərindən formalaşır.

●        Elan qiymətlərini isə tikinti şirkəti özü təyin edir.

●        Qiyməti aşağı salmaq isə tikinti şirkətinin öz girov portfelinin qiymətləndirilməsini aşağı salması deməkdir.

Bu, heç kimə qarşı ittiham və ya gizli sövdələşmə iddiası deyil. Bu, qiymətyaranma zəncirində real sövdələşmə qiymətini göstərən heç bir müstəqil mənbənin olmadığı mühitdə avtomatik formalaşan struktur xüsusiyyətidir.

Üstəlik, bazar öz durğunluğu ilə bu modelə açıq etirazını bildirir. Heç kimin ödəmədiyi qiymət bazar qiyməti deyil, yalnız satıcının subyektiv iddiasıdır. Sövdələşmədən imtina etmək isə alıcının əlində olan yeganə etiraz formasıdır.

Lakin burada bütün müzakirənin məğzini dəyişən başqa bir fundamental fakt ortaya çıxır.

2023-cü il fevralın 1-dən daşınmaz əmlakın alqı-satqısı, mənzil-tikinti kooperativlərinə (MTK) pay haqlarının ödənilməsi və tikinti şirkətlərindən sahələrin alınması üzrə bütün ödənişlər yalnız nağdsız qaydada həyata keçirilməlidir - müvafiq norma «Nağdsız hesablaşmalar haqqında» Qanuna daxil edilib.

Bu o deməkdir ki, artıq üç ildir ki, Azərbaycanın bank sistemi elanları və ya təxmini qiymətləndirmələri deyil, faktiki sövdələşmə qiymətlərini görür.

Başqa sözlə, bu məqalə boyu müzakirə etdiyimiz rəqəm əslində mövcuddur. Müqavilələrin reyestri Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətindədir. Onlar üzrə ödənişlər banklardadır. Ümumiləşdirilmiş mənzərə isə çox güman ki, Mərkəzi Bankdadır. Məsələ məlumatın toplanmasında deyil, toplanmış məlumatların ictimaiyyətə tam həcmdə açıqlanmamasındadır.

Bağlanmış sövdələşmələrin real qiymət reyestri açıq dərc edilmədiyi üçün qiymətləndirici də, analitik də, sadə vətəndaş da yalnız göz önündə olan yeganə mənbəyə - elanlara istinad etməyə məcbur qalır.

Əmlak elanları saytlarını izləyən hər kəsə tanış olan mənzərə məhz buradan qaynaqlanır: Bakının mərkəzindəki eyni iri mənzillər aylarla, bəzən illərlə yalnız tarixi yenilənərək eyni qiymətlə saytlarda qalır. Satışın olmadığı yerdə qiymətin enməməsi tələbin gücünü göstərmir. Bu, sadəcə qiyməti endirməyə heç bir marağın və məcburiyyətin olmadığını göstərir.

Mühüm bir qeyd: bu reallıq ilk növbədə ilkin bazara (yeni binalara) aiddir. Təkrar bazarda mənzillər kifayət qədər tez-tez ucuzlaşır - fərdi satıcının vaxt məhdudiyyəti və təcili pul ehtiyacı var. Premium ərazidəki tikinti şirkətinin isə müəyyən müddətədək nə tələskənliyi, nə də ehtiyacı olur; məhz bu səbəbdən yeni tikililər şişirdilmiş qiymət həddini inadla qoruyub saxlayır.

Bazardakı real vəziyyət nədir?

İlk baxışdan bazarda bir «köpük» yarandığı təsəvvürü formalaşa bilər.

Lakin fikrimizcə, «köpük» termini hazırkı vəziyyəti xarakterizə etmək üçün qətiyyən uyğun deyil. Köpük güclü kredit çiyni və məcburi satışlar tələb edir: borcalanlar ödənişləri təmin edə bilmir, bank əlavə girov tələb edir, aktivlər kütləvi şəkildə bazara çıxarılır və qiymətlər bir-iki il ərzində kəskin çökür.

Azərbaycanda bu mexanizm hələ mövcud deyil. İpotekanın bazara nüfuzetmə səviyyəsi olduqca aşağıdır - bütün ölkə üzrə dörd ayda cəmi 19,6 min müqavilə bağlanıb və bu rəqəm artmır. Deməli, kütləvi girov tələbləri və məcburi satış dalğası üçün əsas yoxdur.

Baş verənləri daha dəqiq ifadə etsək: bu, bazarın qızışması deyil, durğunluqdur (staqnasiya).

Məhdud sayda tikinti şirkəti, xüsusilə Bakının mərkəzində məhdud torpaq və təklif, tikilmiş obyekti bir il və daha çox satmadan saxlamaq üçün yetərli maliyyə dözümlülüyü və qiymətə kənar təzyiqin olmaması. Belə bazar dərhal çökmür. O, illərlə eyni yerdə dayana bilər: nominal qiymətlər yerində sayır, real endirimlər qapalı sövdələşmələrin içində əriyir, rəsmi statistika isə sabitlik nümayiş etdirir.

Burada ən mühüm sual meydana çıxır: bu dözümlülük ehtiyatı nə qədər davam edəcək?

Bizim fikrimizcə, cavab təkcə alıcıların davranışında deyil, bankların kredit siyasətində və bütövlükdə ölkə iqtisadiyyatının vəziyyətində gizlənir. Tikinti şirkətinə qiyməti sabit saxlamağa imkan verən amil real tələb deyil, tikinti kreditinə fasiləsiz xidmət etmək, girovun dəyərini aşağı salmamaq və bir çox tikinti şirkətinin icra etdiyi dövlət sifarişləridir (hansı ki, yuxarıda qeyd etdiyimiz kimi, hazırda azalma meyli göstərir).

Bazarın qırılma nöqtəsi ilk növbədə bankların tikinti layihələri üzrə girov təminatının real dəyərinə yenidən baxmağa məcbur qalacağı məqamda yaranacaq (eyni zamanda tikinti şirkətlərinin satılmayan mənzilləri saxlamaq üçün maliyyə ehtiyatlarının nə qədər yetərli olacağı da həlledici rol oynayacaq).

Məhz bu prosesi diqqətlə izləmək lazımdır, təkcə elan saytlarındakı qiymət dəyişikliklərini deyil.

Nə çatışmır?

Yuxarıda qeyd olunanların hamısı rəsmi və yoxlanıla bilən məlumatlara əsaslanır. Lakin ən strateji rəqəmlər hələ də ictimaiyyətə qapalıdır - baxmayaraq ki, aydınlaşdırdığımız kimi, bu məlumatlar toplanıb və dövlət institutlarında mövcuddur.

Bu vəziyyət davam etdikcə, Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarına dair istənilən hesabat - o cümlədən ABB-nin dəyərli hesabatı - məcburi şəkildə real bazarı deyil, yalnız bazarın vitrinini təsvir edəcək. Qiymətləndiricilər elanlara baxıb qiymət yazır. Banklar bu qiymətləndirmə ilə girov qəbul edir. Tikinti şirkətləri isə yeni elanlar yerləşdirir. Zəncir qapanır və bu zəncirin içində alıcının öz pulu ilə təsdiqlədiyi tək bir real qiymət nöqtəsi belə yoxdur.

Rüblük əsasda real sövdələşmə statistikasının - rayonlar, əmlak növləri və qiymət diapazonları üzrə - açıqlanması heç bir yeni sorğu və ya əlavə hesabat forması tələb etmir. Məlumatlar artıq çoxdan toplanıb.

Müqavilələrin reyestrini Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti aparır. Statistik göstəriciləri Dövlət Statistika Komitəsi dərc etməlidir. Əməliyyatlar üzrə nağdsız pul köçürmələrini isə Mərkəzi Bank aydın görür. Bunun üçün yalnız müvafiq qərarın verilməsi kifayətdir.

Və bu, bank sisteminin kredit portfelinin mühüm bir hissəsinin girovu olan aktivlə bağlı real vəziyyətdən bu gün xəbərsiz qalmağın dəyəri ilə təxminən eyni qiymətə başa gələrdi.

Müəllif: First News Intelligence Unit (FNIU) - 1news.az-ın maliyyə sektoru və iqtisadi tədqiqatlar üzrə ixtisaslaşmış analitik bölməsi.

Metodoloji arayış: «Bakı şəhəri üzrə daşınmaz əmlak bazarının təhlili» hesabatı, V buraxılış, ABB, avqust 2026; Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin 2026-cı ilin yanvar–aprel ayları üzrə statistikası; Dövlət Statistika Komitəsinin 2026-cı ilin yanvar–fevral aylarında mənzil tikintisinə investisiyalar, 2025-ci ildə mənzil fondunun istismara verilməsi, 2026-cı ilin yanvar–may aylarında ÜDM və sahələr üzrə əlavə dəyərə dair məlumatları; iqtisadiyyat naziri Mikayıl Cabbarovun İTV və AZƏRTAC-a 11 iyun 2026-cı il tarixli müsahibəsi; «2026-cı il dövlət büdcəsi haqqında» Azərbaycan Respublikasının Qanunu; 1 fevral 2023-cü il tarixindən qüvvədə olan redaksiyada «Nağdsız hesablaşmalar haqqında» Azərbaycan Respublikasının Qanunu; Mərkəzi Bankın 2026-cı ilin avqust ayı üzrə depozit faizlərinə dair məlumatları; şəhərlər üzrə müqayisə - «Numbeo», iyun 2026 (ABB-nin hesabatına istinadən).

Qeydiyyat məlumatları yalnız alqı-satqını deyil, hüquqların keçidinə əsas verən bütün halları əhatə edir. Ümumi gəlirliliyin dekompozisiyası ABB-nin hesabatındakı 33 və 34-cü cədvəllər əsasında müəllif tərəfindən hesablanmışdır. Torpaq sahəsinin orta dəyəri ABB-nin hesabatında ölçü vahidi göstərilmədən verilib; fərdi evin dəyərində torpağın payı ilə müqayisə göstəricinin 1 sotun (100 m²) qiymətini ifadə etdiyini göstərir.

Yazını digər dillərdə də oxuya bilərsiniz:

Застой рынка недвижимости в Азербайджане: застройщики повышают цены на квартиры при отсутствии роста продаж - АНАЛИТИКА

Stagnation in Azerbaijan's property market: developers keep raising prices while sales stand still