Верховный суд разъяснил, почему площадь квартиры в купчей может быть меньше, чем в договоре
Одним из наиболее частых споров между покупателями квартир в многоквартирных домах и строительными компаниями (застройщиками) является спор о площади жилья.
В большинстве случаев покупатель, обнаружив, что площадь, указанная в выписке из государственного реестра недвижимого имущества (купчей), меньше площади, указанной в договоре, считает, что компания нарушила условия договора.
Разъясняя данную ситуацию, Верховный суд подчеркивает, что при рассмотрении подобных дел в первую очередь необходимо исследовать условия договора, заключенного между сторонами.
Если в договоре отдельно согласован порядок расчета площади квартиры (например, по внутреннему или внешнему контуру, либо в соответствии с градостроительным законодательством), то спор должен решаться на основании этих условий.
С этой точки зрения гражданам, желающим приобрести квартиру, следует проявлять особое внимание к условиям расчета площади жилья перед подписанием договора.
Если в договоре порядок расчета площади не определен, необходимо проверить, соответствует ли указанная в договоре площадь фактической рабочей площади квартиры. Под рабочей площадью квартиры понимается площадь, определяемая без учета площади под наружными и внутренними стенами, а также под перилами (ограждениями) и печами (каминами), и без применения понижающего коэффициента, предусмотренного градостроительным и строительным законодательством.
В этом случае проводятся замеры на месте. Если в результате замеров рабочая площадь квартиры соответствует согласованной в договоре площади, обязательство компании по предоставлению площади считается исполненным надлежащим образом. И наоборот, если будет установлено, что фактическая рабочая площадь меньше предусмотренной договором, это расценивается как ненадлежащее (дефектное) исполнение компанией своих договорных обязательств.
Почему площадь в выписке из реестра обычно меньше, чем в договоре?
В государственном реестре недвижимого имущества общая площадь квартиры рассчитывается в соответствии с градостроительными и строительными правилами путем умножения площади балконов и террас на соответствующий понижающий коэффициент. Этот коэффициент физически не уменьшает указанные площади, а лишь определяет нормативный метод расчета общей площади.
Дело в том, что балконы, террасы и некоторые другие открытые пространства не выполняют те же функции, что и жилые комнаты. Как правило, они не предназначены для проживания, используются ограниченно в зависимости от климатических условий и имеют более низкую ценность с точки зрения пригодности для эксплуатации. По этой причине их фактический размер включается в общую площадь не в полном объеме, а с применением коэффициента 0.3.
Иными словами, цель коэффициента 0.3 заключается не в искусственном уменьшении общей площади, а в определении нормативной ценности площади, к которой он применяется, по сравнению с жилой площадью.
Согласно позиции Верховного суда, правила расчета общей площади квартиры, предусмотренные градостроительным и строительным законодательством, служат целям учета недвижимости в государственном реестре по единой методологии и не могут автоматически применяться к гражданско-правовым отношениям, если иное прямо не согласовано в договоре. Иной подход противоречил бы принципу свободы договора.
Таким образом, если стороны не согласовали в договоре, что площадь квартиры будет рассчитываться по этим правилам, то расчет площади в выписке с применением установленного законом понижающего коэффициента в меньшем размере, чем указано в договоре, не означает, что компания нарушила свои обязательства.
В данном случае предусмотренная договором площадь фактически существует, а разница возникает исключительно из-за методологии нормативного расчета общей площади в государственном реестре.
Учитываются ли последующие изменения в квартире?
Если покупатель после приемки квартиры провел внутреннюю перепланировку или реконструкцию, в результате чего часть рабочей площади ушла под стены, то исполнение обязательства должно проверяться на основе состояния квартиры на момент передачи и первоначальной проектной документации. Последующий перевод внутренних площадей в подстенные пространства не может трактоваться во вред строительной компании.
Как рассчитывается стоимость недостающей площади?
Если в квартире выявлена нехватка площади, покупатель при требовании выплаты компенсации за недостающую площадь может опираться на рыночные цены, существующие на момент рассмотрения спора.
Как применяется срок исковой давности к этим спорам?
К требованиям, связанным с ненадлежащим исполнением договора в отношении составной части многоквартирного дома, применяется 5-летний срок исковой давности. Течение этого срока начинается со дня фактического приема-передачи квартиры.
Истцы часто утверждают, что узнали о недостатках только после получения выписки из реестра. Верховный суд при рассмотрении конкретных споров по этому поводу отметил, что граждане имеют возможность проверить соответствие квартиры размерам, указанным в договоре, проявив разумную осмотрительность и осторожность как при передаче квартиры, так и в течение последующего времени.
В итоге, по искам, поданным по истечении срока исковой давности, даже если в квартире будет выявлена фактическая нехватка площади, в удовлетворении иска будет отказано, если компания-ответчик заявит о применении срока исковой давности.
