Tələbələrin Bakıya axını kirayə bazarını canlandırdı: qiymətlər nə qədər artacaq? - AQC sədri ilə MÜSAHİBƏ

Payızın ilk nəfəsi hələ hiss olunmasa da, Bakının kirayə mənzil bazarında artıq yeni fəsilin addımları görünür.

Sentyabr ayının yaxınlaşması ilə şəhərdə fərqli mənzərə müşahidə olunmağa başlayır. Metro stansiyalarının ətrafında, universitetlərə yaxın küçələrdə hərəkətlilik artır, bu da ondan xəbər verir ki, valideynlər tələbə övladları üçün kirayə mənzil axtarırlar. Bu mənzərə əslində illərdir təkrarlanan bir ssenaridir: təhsil ilinin astanasında paytaxta axışan minlərlə tələbə ilə birlikdə daşınmaz əmlak bazarı da nəfəsini dərinləşdirir.

Ev sahiblərini yüksək, kirayə tutanları isə aşağı qiymət maraqlandırır. Amma gərək bir ortaq məxrəcə gəlsinlər ki, sövdələşmə olsun.

Ölkə ərazisində kirayə mənzillə bağlı suallara cavab axtarmaq üçün Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Orucla söhbətləşdik.

1news.az müsahibəni təqdim edir:

- Hazırda kirayə mənzil bazarında vəziyyət necədir?

- Mövsümi olaraq mənzil bazarı, xüsusilə avqust və sentyabr aylarında xüsusi canlanma yaşayır. Hər il 50 mindən çox abituriyentin bu dövrdə bazara əlavə tələbat yaratdığını nəzərə alsaq, onların böyük əksəriyyəti Bakıda yerləşən ali və digər təhsil müəssisələrində təhsilə başlayarkən şəhərin kirayə mənzil bazarına müraciət edir.

Müraciətlərin sayının artması bazarda təklif qiymətlərinin yüksəlməsinə səbəb olur. Eyni zamanda, qiymət artımı ilə paralel olaraq təklif olunan mənzillərin sayında da məhdudiyyət hiss edilir. Başqa sözlə, mövcud təklif bazardakı tələbatı tam şəkildə qarşılamır.

Bu, hər il təkrarlanan mövsümi bahalaşma hesab olunur və əsasən avqust ayının ikinci yarısından sentyabr ayının birinci yarısına qədər olan dövrü əhatə edir. Hazırda da bazarda bu canlanma hiss olunur.

Nəzərə alsaq ki, daşınmaz əmlak bazarında ümumi qiymətlər yüksəkdir və artım tempi davam edir, Azərbaycan Sahibkarlar Konfederasiyası olaraq hesab edirik ki, bu il kirayə mənzillərin qiymətlərində ərazidən asılı olaraq təxminən 10–15 faiz artım olacaq.

- Daha çox hansı ərazilərdə kirayə mənzillərə tələbat var?

- Nəqliyyat əlçatanlığı və mənzilin kirayə qiyməti burada əsas önəm daşıyır, çünki valideynlər ucuz qiymətə olmaqla yanaşı, tələbələrin təhsil müəssisələrinə gedərkən və ya qayıdarkən çox vaxt sərf etməməsi üçün metroların yaxınlığında və ya avtobus xətlərinin üzərində olmasını istəyirlər. Ərazi olaraq daha çox 28 May, Nizami, Elmlər Akademiyası, İnşaatçılar, Nərimanov, Gənclik metro stansiyalarının yaxınlığında, həmçinin nəqliyyat əlçatanlığı baxımından əlverişli olan Qara Qarayev, Həzi Aslanov, Xalqlar Dostluğu və Memar Əcəmi metrolarının ətrafı üstünlük təşkil edir. Həmin ərazilərdə qiymətlər köhnə və yeni tikililər baxımından təqribən 550-1000 manat aralığındadır, lakin tələbələr 1000 manatlıq mənzillərə üstünlük verməyərək daha çox 500-700 manat civarında olanlara tək və ya digər tələbələrlə birlikdə ödəniş edərək kirayə edirlər.

- Qiymətlər nə qədərdən başlayır?

- Köhnə mənzillər üzrə, xüsusilə qeyd olunan ərazilərdə və metroya yaxın zonalarda kirayə qiymətləri təxminən 400–450 manatdan başlayır. Həyət evlərində qiymətlər əsasən bu aralıqda olduğu halda, çoxmənzilli binalarda mənzillərin kirayəsi 550–600 manatdan başlayır.

Ərazidən, mənzilin vəziyyətindən və şəraitindən asılı olaraq qiymətlər 700–750 manata, bəzi hallarda isə 750–800 manata qədər yüksələ bilir.

Tələbələrin sayının bir neçə nəfər olduğu hallarda onlar daha geniş və yaxşı şəraitə malik mənzillərə üstünlük verirlər. Tək yaşayan tələbələr isə, adətən, daha münasib qiymətə olan mənzillərə üstünlük verirlər.

- Ötən illə müqayisədə nə qədər artım müşahidə olunur?

- Ötən illə müqayisədə kirayə mənzillərin qiymətlərində artım mövcuddur. Bu il bazarda pik dövrün avqustun sonu – sentyabrın əvvəllərinə təsadüf edəcəyi gözlənilir. Həmin dövrdə qiymətlərin ötən illə müqayisədə təxminən 10–15 faiz, yaxud mənzildən asılı olaraq 50–60 və 100–120 manat arasında artması mümkündür.

Pik dövr başa çatdıqdan, yəni qiymətlər ən yüksək həddə çatdıqdan sonra sentyabrın sonlarında bazarda müəyyən sabitləşmə müşahidə oluna bilər. Lakin bu, mövsümi canlanma dövründə formalaşan qiymətlərin kəskin şəkildə ucuzlaşacağı anlamına gəlmir. Kirayə bazarında qiymət artımı, bir qayda olaraq, mövsümün pik dövründə baş verir və sonrakı aylarda həmin qiymət səviyyəsi əsasən qorunub saxlanılır.

Bəzi hallarda, mənzilini uzun müddət bazarda saxlamaq istəməyən ev sahibləri sentyabrın sonu – oktyabrın əvvəllərində mənzillərini daha münasib qiymətə təklif edə bilərlər. Lakin bu cür hallar bazara ciddi təsir göstərəcək həcmdə deyil.

Çünki kirayə mənzil bazarında əsas kütləvi tələb sentyabrın 15-dək formalaşır və bu tarixə qədər mənzillərin böyük hissəsinin kirayəyə verilməsi prosesi yekunlaşır. Sentyabrın 15-dən sonra bazarda nisbətən məhdud sayda mənzil qalır və buna görə də qiymətlərdə kəskin ucuzlaşma gözlənilmir.

- Qiymətlərin artmasına təsir edən amillər nələrdir?

- Kirayə mənzillərin qiymətlərinin artmasına təsir edən əsas amil, təbii ki, tələb və təklif arasındakı nisbətdir. Qeyd etdiyim kimi, xüsusilə mövsümi dövrdə kirayə mənzillərə müraciətlərin sayı əhəmiyyətli dərəcədə artır.

İkinci amil isə daşınmaz əmlakın kirayəsinin artıq ölkədə biznes xarakteri daşımasıdır. Ayrı-ayrı sahibkarlar və investorlar mənzillər alır, onları təmir edərək kirayə bazarına çıxarırlar. Bu fəaliyyət biznes xarakteri daşıdığı üçün kirayə gəlirlərindən 10 faiz vergi ödənilməsi də qiymətlərin formalaşmasına təsir göstərir. Vergi ödəyən bəzi mənzil sahibləri həmin xərci kirayə haqqına əlavə etməklə qiymətləri artırırlar.

Üçüncü amil daşınmaz əmlakın investisiya baxımından cəlbediciliyidir. Daşınmaz əmlaka investisiya marağının yüksək olması bu sahədə qiymətlərin artmasına təsir göstərən amillərdən biridir.

Dördüncü mühüm amil isə daxili miqrasiya və urbanizasiya prosesləridir. Yəni rayon və kəndlərdən Bakıya olan axın yalnız tələbələrlə məhdudlaşmır. İş üçün paytaxta gələn şəxslər, mövsümi işçilər, ailələr, eləcə də tikinti və digər sahələrdə çalışan rayon sakinləri də kirayə mənzillərə tələbat yaradırlar. Bu amil də nəticə etibarilə kirayə bazarında tələbatın artmasına və qiymətlərin yüksəlməsinə təsir göstərir.

- Metroda xətlərin ayrılması kirayə mənzil bazarına necə təsir edəcək?

- Metro xətlərinin ayrılmasının kirayə mənzil bazarına ciddi təsir göstərəcəyi gözlənilmir. Lakin “28 May” və “Nizami” metro stansiyaları ətrafında kirayə mənzil axtaranların sayında müəyyən azalma ola bilər. Bu da həmin ərazilərdə kirayə üçün təklif olunan mənzillərin sayının artmasına və müəyyən coğrafi yerdəyişmənin yaranmasına səbəb olacaq.

Belə olan halda kirayəçilərin bir qismi “Elmlər Akademiyası”, “İnşaatçılar” və xətt üzrə yerləşən digər metro stansiyalarının ətrafındakı ərazilərə üstünlük verə bilər. Bununla belə, prosesin 10–11 ay davam edəcəyini nəzərə alaraq, uzunmüddətli kirayə mənzil axtaran şəxslərin bir hissəsinin yaşayış yerini dəyişməyəcəyi də mümkündür. Eyni zamanda, yeni mənzil axtaranlar üçün “28 May” və ya “Nizami” metro stansiyalarının ətrafında yerləşən mənzillər də alternativ olaraq qalacaq.

Bu amillərin nisbətini nəzərə alaraq düşünürəm ki, “28 May” və “Nizami” metro stansiyaları ətrafında yaranacaq vəziyyət ümumilikdə kirayə bazarına ciddi təsir göstərməyəcək. Digər alternativ ərazilərdə kirayə qiymətlərinin yüksəlməsi ilə sözügedən metro stansiyalarının ətrafında qiymətlərin nisbətən sabit qalması bir-birini müəyyən mənada kompensasiya edəcək.

- Azərbaycanın digər rayon və şəhərlərində kirayə mənzil bazarında vəziyyət necədir?

- Təbii ki, əhalinin daha sıx yaşadığı, iş mərkəzlərinin yerləşdiyi və nəqliyyat əlçatanlığının yüksək olduğu rayonlar daha inkişaf etmiş ərazilər hesab olunur. Bu baxımdan Səbail, Nəsimi, Yasamal, Nərimanov və Xətai rayonları kirayə qiymətlərinin yüksək olması ilə seçilir.

Bu ərazilərdə elə mənzillər var ki, onların bazara təklif qiyməti aylıq 2 000–2 500, hətta 3 000 manat civarındadır. Eksklüziv mənzillər isə daha yüksək qiymətlərə təklif olunur. Təbii ki, bu cür qiymətlər bütün bazarı xarakterizə etmir. Lakin ümumi olaraq qeyd etmək olar ki, sözügedən rayonlarda yüksək qiymətli kirayə mənzillər mövcuddur.

Bu qiymətlərin formalaşmasında əsas kontingent kimi iş adamlarının, xarici investorların, eləcə də iş yeri ilə əlaqədar yaşayış yerini dəyişən və müxtəlif ərazilərdə kirayə mənzil axtaran vətəndaşların rolunu qeyd etmək olar.

- Ən bahalı kirayə mənzillər hansı rayon və şəhərdə müşahidə olunur?

- Təbii ki, doluluq səviyyəsi, yəni daha çox sakinin yaşadığı ərazilər, eyni zamanda iş mərkəzlərinin yerləşməsi və nəqliyyat əlçatanlığının yüksək olması həmin rayonların daha çox inkişaf etməsinə təsir göstərir. Bu baxımdan Səbail, Nəsimi, Yasamal, Nərimanov və Xətai rayonları kirayə qiymətlərinin yüksək olması ilə seçilir.

Elə mənzillər var ki, onların bazara təklif qiyməti aylıq 2 000–2 500, hətta 3 000 manat civarındadır. Eksklüziv mənzillər isə daha yüksək qiymətlərə təklif olunur. Təbii ki, bu qiymətlər bütün bazarı xarakterizə etmir. Lakin ümumi olaraq qeyd etmək olar ki, sözügedən rayonlarda yüksək kirayə qiymətləri mövcuddur.

Bu qiymətlərin formalaşmasında əsas kontingent kimi iş adamlarının, xarici investorların, eləcə də iş yeri ilə əlaqədar yaşayış yerini dəyişən və müxtəlif ərazilərdə kirayə mənzil axtaran vətəndaşların rolunu qeyd etmək olar.

- Kirayə mənzil axtarışında olanlara tövsiyəniz nədir?

- Tövsiyəm ondan ibarətdir ki, xüsusilə tələbələr artıq indidən kirayə mənzil axtarışına çıxsınlar. Çünki sentyabrın əvvəllərində bazarda ən pik vəziyyətin yaranacağı və qiymətlərin daha da yüksələcəyi gözlənilir. Bu səbəbdən daha gec müraciət edənlərin yüksək qiymətlərlə qarşılaşmaq ehtimalı böyükdür.

İkinci məqam ondan ibarətdir ki, kirayə mənzil axtaran şəxslər bütün münasibətlərin hüquqi əsaslar üzərində qurulmasına diqqət yetirməlidirlər. Bunun üçün kirayə müqaviləsinin bağlanması, zərurət olduqda notariat qaydasından istifadə olunması vacibdir. Müəyyən əlavə vergi ödənişləri yaransa da, münasibətlərin qanuni şəkildə rəsmiləşdirilməsi sonradan yarana biləcək problemlərin həllinə kömək edir və tərəflərin hüquqlarını qoruyur.

Üçüncü məqam isə mənzil seçərkən onun yalnız daxili şəraitinin deyil, həm də nəqliyyat əlçatanlığının və ərazidəki sıxlığın nəzərə alınmasıdır. Mənzildən işə və ya təhsil müəssisəsinə qədər məsafənin qısa olması heç də hər zaman yolda az vaxt keçirmək demək deyil. Məsələn, normal vaxtda həmin məsafəni 3–5 dəqiqəyə qət etmək mümkün olduğu halda, iş saatlarında və dərsə gedib-gələn vaxtlarda bu müddət yarım saata, hətta 40 dəqiqəyə qədər arta bilər.

Ona görə də kirayə mənzil seçərkən bütün bu amillər əvvəlcədən dəqiq təhlil və araşdırma edilməli, yalnız bundan sonra qərar verilməlidir.