Ипотечное кредитование может наступить на те же грабли
В этом месяце президент Азербайджана Ильхам Алиев подписал указ о переходе Азербайджанского ипотечного фонда с апреля текущего года на самофинансирование.
Это означает, что АИФ самостоятельно должен найти способы аккумуляции средств на ипотечное кредитование. Тем не менее, в бюджете 2008 года на эти цели предусмотрено 35 млн. манатов. Скорее всего, эти деньги будут потрачены по линии социальной ипотеки. А где взять основные средства на ипотечные кредиты, выдаваемые на общих основаниях?
Через несколько дней после обнародования данного указа председатель правления Национального банка Азербайджана (НБА) Э.Рустамов заявил о намерении взять за основу германскую модель ипотечного кредитования, которая предусматривает создание строительных сберегательных касс в целях привлечения накоплений граждан. Вкладчик стройсберкассы будет заключать с банком договор о накоплении сбережений, а после накопления 30-50% от стоимости квартиры он приобретает право на получение кредита на недостающую сумму. При этом кредит будет предоставляться из средств стройсберкассы, формирующихся из накопительных взносов граждан и начисленных на них государственных премий в определенном размере от ежегодного прироста вклада. Думаю, что такой подход продиктован опасением, связанным кризисом в ипотечной сфере США.
Действующая по сей день в Азербайджане формула ипотечного кредитования копирует американскую модель, основанную на принципе рефинансировании ипотечных кредитов. Ни минуты не сомневаясь в эффективности предложенной Э.Рустамовым модели, все-таки думаю, что Азербайджан еще не готов к такому эксперименту. Потому что эта модель чем-то напоминает известные финансовые пирамиды 90-х гг. прошлого столетия, память о которых еще жива в обществе. Скорее всего, накопление 30-50% от стоимости квартиры отнимет у потенциального покупателя 5-10 лет. За это время вследствие инфляции цены на жилье не будут стоять на месте. По официальным данным, только в 2007 г. эти цены выросли на 22% (выше среднестатистической инфляции в 16%). А это показатель того, что если государство планирует ежегодную премию к накоплениям вкладчика стройсберкассы, то подорожание жилья обесценит эти средства. С другой стороны, люди хотят приобрести жилье прямо сейчас, а не через 5-10 лет, когда необходимые средства на их счетах в стройсберкассах достигнут необходимого размера.
Не следует забывать и тот факт, что пока правительство не начнет компенсировать сгоревшие вклады населения в Сбербанке с советских времен, вряд ли люди поверят в эффективность стройсберкасс. Кстати, старт выплатам компенсаций по сгоревшим вкладам может сильно оживить сферу ипотечного кредитования. Каким образом? Сегодня по существующим правилам ипотеки покупатель должен сделать первоначальный взнос в размере 15% от стоимости жилья, что не под силу для большинства желающих. Как раз компенсация по вкладам в Сбербанке СССР многим даст возможность на руках иметь средства хотя бы для первичного взноса. Некоторые чиновники отмечают, что эти выплаты могут подстегнуть инфляцию. Позволю себе этим не согласиться. По подсчетам многих экспертов, эти вклады по нынешним меркам составляют приблизительно 600-700 млн. манатов. Это не такая уж большая сумма на фоне интенсивного развития экономики Азербайджана. Тем более что эти выплаты можно произвести в течение примерно 10 лет, выделяя на эти цели в год по 60-70 млн. манатов. Только после старта этих мероприятий, думаю, что население нашей республики поверит в идею необходимости германской модели ипотечного кредитования. А причины, подстегивающие инфляцию, надо искать в сфере монополии в определенных участках экономики. Но одновременно с переходом на вышеуказанную модель, предполагаю, не стоит отказываться и от американской модели.
Правительство, содействуя существованию обеих моделей, создаст климат для здоровой конкуренции на рынке ипотечных кредитов. На этом рынке, на мой взгляд, существуют определенные проблемы. Это в первую очередь касается объемов средств, вращающихся на этом рынке. По официальным данным, по сей день в республике в общей сложности банки выдали этих кредитов на сумму 260 млн. манатов, из которых около 56 млн. манатов рефинансированы АИФ. Это незначительная сумма. Для сравнения, в России на эти цели только в прошлом году банки выделили кредитную линию в размере 12,5 млрд.долларов. Но и этого там считают недостаточным. Конечно, в Азербайджане ипотечный рынок по сравнению с Россией еще молод, но это не говорит о том, что мы должны успокаивать себя. Также считаю, что на сегодня существующий потолочный уровень ипотечного кредита (50 тыс. манатов) следует поднять хотя бы до 70-80 тыс. манатов. А первоначальный взнос надо снизить до 10% или вовсе отменить. Понимаю, что для этого нужны значительные средства в виде «длинных денег». Даже огромный госбюджет не в силе взвалить на себя такой неподъемный груз. Но выход из положения имеется. В условиях рыночной экономики государство может участвовать в программе ипотечного кредитования (на общих основаниях) через тот же АИФ, как один из равноправных игроков наряду с другими коммерческими субъектами экономики, при этом создавая для всех паритетные условия конкуренции. Мне кажется, что этого-то изначально и не было сделано.
Для развития рынка ипотечных кредитов нужны большие средства. Естественно, правительство при всем желании даже не имеет право эту обузу взвалить на свои плечи. Предполагаю, что сохраняя за собой обязанности по социальной ипотеке, ипотеку по общим правилам государство должно пустить в свободное плавание, и чем быстрее, тем лучше. Вообще-то, во многих странах этот сегмент рынка является сферой активности коммерческих банков. Безусловно, что это сразу приведет к удорожанию услуг по этим кредитам (18-20% годовых). Имеется в виду только ипотека по общим правилам. Но думаю, что лучше иметь дорогую, но доступную услугу, чем дешевую (сейчас 8% в год), но дефицитную. По законам рынка доминирование предложения над спросом в конечном итоге приводит к снижению цен на предлагаемые услуги. Поэтому правительству следовало бы начинать с этого. Государство вместе с коммерческими банками тоже может участвовать в этом рынке на общих основаниях.
Для этого могут быть использованы активы тех банков, в которых контрольный пакет акций принадлежит государству. Сейчас некоторые коммерческие банки выдают ипотечные кредиты на 5-10 лет, что для многих эту услугу делает непривлекательной. Государство, участвуя в рынке ипотечных кредитов на общих основаниях (с реальными процентными ставками ) наравне с коммерческими банками, через свои уполномоченные банки может выдавать значительные кредиты на сроки, которые уже установлены (25 лет). Уверен, что это очень скоро вынудит коммерческие банки продлить длительность срока по ипотечным кредитам. Да, сегодня наши банки не располагают достаточными средствами для предоставления «длинных кредитов». Но в этих целях наши банки могут привлечь иностранный капитал в виде кредитов под 6-7% годовых(только не больше), и использовать механизм допэмиссий своих акций. А для банков, в которых контрольный пакет акций принадлежит государству, в этих целях можно было бы размещать евробонды через министерство финансов, под определенные гарантии Правительства.
Думаю, что при признании сверхвысоких темпов развития экономики Азербайджана со стороны международных финансовых структур, эти задачи не так уж трудно осуществить. Еще одной священной обязанностью Правительства и НБА является обуздание инфляции и снижение ставки учета рефинансирования. Все услуги по кредитованию в первую очередь зависят от этих двух показателей, которые сильно переплетены. Чем они ниже, тем дешевле не только ипотечные кредиты, но и все виды кредитов. Поэтому эти две структуры не должны уходить от своих прямых обязанностей. Сегодня не так страшны относительно дорогие ипотечные кредиты, выдаваемые коммерческими банками, чем растущие цены на жилье. Чтобы снизить темпы этого роста можно было бы освободить от налогов (хотя бы от НДС) некоторые стройматериалы, которые производятся в недостаточном объеме(цемент, древесина и т.д.) в республике, и на строительную технику, ввозимые из-за рубежа. Это может повысить и уровень качества, и сократить сроки сдачи в эксплуатации новостроек. А так, не для кого не секрет, что на многих стройках работы ведутся вручную, чуть не дедовскими методами. Следовало бы поощрять участие банков в строительном бизнесе, и предоставление с их стороны ипотечные кредиты работникам своих корпоративных клиентов. Не лишним было бы не слишком усердствовать в вопросе налогообложения строительных компаний. После приведения в действие всех этих механизмов государство должен через антимонопольную службу контролировать деятельность строительных компаний, и жестко пересечь любые злоупотребления (особенно в вопросе ценообразования) в этой области, вплоть до отзыва лицензий у злостных нарушителей. Такие меры также посодействует развитию строительной индустрии, которая является одним из основных сфер экономики. А развитие этой отрасли, в свою очередь, способствует оживлению смежных отраслей.
До апреля месяца в распоряжении Правительства имеется достаточное время. За этот срок оно должно представить на утверждение Президента И.Алиева оптимальный вариант новой модели ипотечного кредитования, что позволит АИФ перейти на самофинансирование. Думаю, что должны быть выслушаны все мнения не только специалистов, но и пожелания граждан. В этих целях необходимы проведения мониторингов среди населения и широкой разъяснительной работы среди населения через средства массовой информации.
В противном случае, ипотечное кредитование рискует наступить на те же грабли, что в прошлом году.
Сахиль Искендеров, политолог
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
