Нусрет Ибрагимов: «Снижение цен на недвижимость неизбежно»
Стагнация мировой экономики, снижение цен на нефть, повсеместное укрепление доллара США и снижение курса порядка 20 валют развивающихся стран…
Все эти факторы так или иначе оказывают влияние на рынок недвижимости. А поскольку Азербайджан является частью мировой экономики, то вполне естественно, что и в нашей стране происходят определенные процессы, напрямую зависящие от общемировых тенденций. При этом отечественный рынок недвижимости также претерпевает определенные изменения.
Какие именно? Об этом – в интервью 1news.az с генеральным директором консалтинговой компании MBA LTD Нусретом Ибрагимовым.
- Как видно из отчета MBA LTD, в марте, в первом квартале текущего года, а также в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, зафиксировано снижение цен на недвижимость в долларовом эквиваленте. Произошло это из-за девальвации маната. Получается, люди, имеющие сбережения в долларах США, и планирующие покупку недвижимости, остались в выигрыше? Соответственно, те, кто копил на покупку квартиры в манатах, проиграли?
- Скажем так. Номинально цены не повысились. Но для людей, которые получают доходы в манатах – а это большинство населения страны – цены из-за девальвации нацвалюты выросли. Так, манат упал на 33,86%, а цены на недвижимость в манатном эквиваленте увеличились за первый квартал на 18,71%.
- При этом сегодня мы наблюдаем тенденцию, когда все больше сделок оговариваются между продавцами и покупателями уже не в долларах США, а в манатах. Что невыгодно для продавцов, но выгодно для покупателей.
- Да. Если раньше договоренности по сделкам о купле-продаже недвижимости происходили в долларах, а непосредственно регистрация – в манатах, то сегодня подавляющее большинство покупателей стремиться к заключению сделок в манатах. Другое дело, продавцы, которые заинтересованы продать квартиру, коммерческий объект или земельный участок за доллары США.
Отсюда происходит снижение цен на недвижимость в долларовом эквиваленте и рост в манатном, поскольку в ходе торга покупатели все же сбивают цену в долларах, но платят по текущему курсу AZN/USD.
Тем не менее, регистрация большинства сделок происходит в манатах. Это также привело к снижению цен на недвижимость в долларовом эквиваленте.
При этом, согласитесь, далеко не все люди, планирующие покупку недвижимости, располагали долларовыми сбережениями.
В целом в данной ситуации выигравших нет.
- Вы имеете в виду резкий спад активности рынка?
- В том числе и спад.
Во-первых, многие продавцы сразу же сняли с рынка свои объекты, в свою очередь, покупатели просто потеряли ориентир на рынке. У всех появилась неопределенность. Ни продавцы, ни покупатели недвижимости не знали, что делать. Поэтому в первые два дня после девальвации рынок застыл.
Потом началось постепенное оживление рынка. Этот процесс стартовал с конца февраля и продолжился в течение марта. Но не за счет активности, увеличения и роста. В том числе не из-за роста доходов населения. То есть, оживление произошло вовсе не из-за факторов, влияющих на активность рынка, а ввиду того, что люди просто боялись потерять имеющиеся в резерве деньги, и, чтобы сберечь их от всяческих рисков, за очень короткий срок постарались выбросить эту денежную массу на рынок. Особенно те, у кого были сбережения в долларах. Неважно, в банках ли, под матрасами ли.
Так что рынок за счет поступления денежной массы и увеличения сделок по купле-продаже недвижимости, временно оживился. И процесс этот продолжался примерно до 20-25 марта.
- А затем пошел спад.
- Да. Рынок начал постепенно затихать с конца марта, в первой декаде апреля этот процесс продолжился. Так что в настоящее время идет спад активности рынка. Но я думаю, уже начиная с июня, рынок будет переживать застой.
- И как долго продлится этот процесс?
- До конца года. Минимум, до ноября. Начиная с конца текущего года и в следующем – 2016 году – мы будем, скорее всего, наблюдать уже снижение цен. Не только в долларовом, но и манатном эквиваленте.
- Из-за перегрева рынка? Я имею в виду цены.
- Безусловно. Рынок долго не может находиться в состоянии стагнации. И если продавцы хотят продавать свой товар, они в обязательном порядке должны снизить цены. По весьма банальной причине: у покупателей нет столько денег, сколько запрашивают продавцы за те или иные объекты недвижимости.
Так что уже с конца текущего года начнется процесс постепенного снижения цен на недвижимость.
- Согласно данным MBA LTD, за первый квартал текущего года наибольший рост цен в манатном эквиваленте зафиксирован на вторичном рынке жилья – в среднем 15,57%. На втором месте – первичный рынок, т.е., новостройки (13,56% соответственно), на третьем – коммерческая недвижимость (12,54%). Причем, в годовом исчислении вторичное жилье подорожало на 18,32%, а квартиры в новостройках – сразу на 26,81%. Откуда такой диссонанс цен на вторичное и первичное жилье?
- Первичный рынок регулируемый. Причем, регулируют его сами инвесторы. И цены устанавливают они же.
Другое дело, рынок вторичный. Там царит ценовой хаос. Стоимость жилья образуется согласно спросу.
Отсюда и разница.
- А можно ли уже сейчас давать долгосрочные прогнозы по ценам? Скажем, на 5 лет вперед? С тем, чтобы люди могли строить планы, касающиеся продажи или купли недвижимости, инвестирования?
- Для прогнозирования долгосрочных процессов мы должны изучать индикаторы рынка минимум 5 месяцев. А после девальвации прошла всего неделя февраля, март и почти половина апреля (интервью состоялось 13 апреля. – Ред.)
Поэтому сегодня мы не можем однозначно сказать, в каком направлении движется рынок – вниз или вверх. Так что прогнозы давать рано.
- Вы сказали, что в 2016-м мы будем наблюдать снижение цен. А что будет в 2017 году? Они продолжат снижение?
- Можно сказать, да.
То, что мы наблюдаем на рынке недвижимости в настоящее время, думаю, растянется на 5-6 лет. И это касается не только нашего региона, но и Европы, Азии - всех.
- То есть, ожидается снижение стоимости недвижимости.
- И не только у нас.
- Я правильно понимаю, что снижение цен будет происходить как за счет кризисных проявлений в мировой экономике, так и перегрева отечественного рынка недвижимости?
- Да.
- Девальвационные процессы происходят не только в Азербайджане. К примеру, в Казахстане тенге девальвировал на 19% еще в феврале прошлого года. По мнению большинства экспертов, в том числе международных, это еще не предел. А если вспомнить падение российского рубля, украинской гривны, грузинского лари, турецкой лиры и других валют? Безусловно, столь значимые процессы не могут не влиять на рынок недвижимости, который чутко реагирует на все изменения. И наверняка вы сравниваете цены на рынке недвижимости Баку с ценами в столицах соседних государств. Каковы различия, если таковые имеются?
- Цены на недвижимость у нас однозначно завышены.
- В сравнении с какими странами? Россию в расчет не берем.
- С Турцией, странами Кавказа и Средней Азии.
С Украиной сравнивать нецелесообразно в связи со сложившейся в этой стране ситуацией. Со странами Балтии – тоже. Поскольку в Латвии, Литве и Эстонии стоимость недвижимости также высока.
При этом в сравнении с Кишиневом, цены на недвижимость в Баку чрезмерно высоки.
- Весьма актуальный вопрос – налогообложение сделок по продаже недвижимости. Учет имущественных сделок стартовал еще в 2014 году. Тем не менее, многие по-прежнему не знают, как происходит этот процесс. И как можно с минимальными финансовыми потерями продать квартиру… На Ваш взгляд, как налогообложение скажется на рынке недвижимости? Ожидается ли спад активности? Ведь многие люди просто отложили продажу недвижимости на неопределенный срок, что не может не сказаться на активности рынка.
- Соответствующее изменение в налоговое законодательство Азербайджана было введено с 1 января 2014 года. Но поправка начала работать с этого года, что сразу же повлияло на активность рынка. Только в январе в сравнении с декабрем активность снизилась почти на 18%.
- Только из-за налогообложения?
- Только лишь.
Продавцы сразу же получают от налоговых органов извещения о выплате налога.
Как вы знаете, сделки регистрируются у нотариусов, и деньги вносятся на специальный счет, откуда моментально вычитывается налог на сделку по продаже недвижимости. И пока налоговые органы не взыщут налог по сделке, продавец не может получить из банка причитающуюся ему сумму.
Скажем, если человек купил квартиру за 100 тыс. манатов, а продает за 120 тыс. манатов, налогообложению в 14% подлежит наценка в 20 тыс. манатов. В данном случае налог составит 2,8 тыс. манатов.
Но налогом в 14% облагается доход от продажи недвижимости до 30 тыс. манатов. Если же он превышает 30 тыс. манатов, то продавец должен выплатить 4,2 тыс. манатов + 25% от суммы свыше 30 тыс. манатов.
Так что в ряде случаев продавцы получают на руки суммы даже меньше той, за которую они недвижимость приобретали. Отсюда и незаинтересованность в продаже объектов. И снятие с продажи многих объектов.
- С учетом того, что люди все же не хотят терять ни копейки, были ли случаи, когда стоимость объектов специально завышалась? С тем, чтобы покупатели могли хотя бы что-то заработать на продаже?
- Пока не ввели данный вид налогообложения, цены на рынке постепенно двигались в сторону снижения. Начиная с 4-го квартала 2014 года и в январе 2015-го. Но как только ввели налог, тенденция остановилась, более того, пошел рост. Произошло это, как Вы упомянули, за счет того, что продавцы пытались нивелировать убытки, выплачивать налог с минимальными потерями для кошелька.
- В последнее время мы наблюдаем снижение объемов строительства жилья в центре Баку. При этом строительство многих объектов приостановлено или вовсе законсервировано. Можно ли сказать, что теперь наибольшая строительная активность будет происходить на периферии? Так же хотелось бы узнать, какая ситуация складывается со строительством жилья эконом-класса, которое наиболее востребовано среди представителей среднего класса. Всего 2 года назад у нас наблюдался катастрофический дефицит предложения в данном сегменте рынка, несмотря на растущий спрос, а также на то, что основной спрос приходился именно на этот сегмент…
- Начну с того, что строительство жилья в центре Баку стало невыгодным. Элитное жилье уже невозможно продавать. Скажем так: все, что можно, уже раскуплено. И людям, имеющим не одну-две квартиры, а даже больше, уже не до покупки жилья.
То есть, эпоха спроса на квартиры и дома VIP-класса уже прошла. Это жилье уже никто не строит. В первую очередь, ввиду отсутствия спроса.
Что же касается жилья Premium- или, как его еще называют, бизнес-класса, то оно еще продается, но уже не в тех объемах, которые были 5-7 лет назад. Сегодня можно продавать не более 15-18% от объема 5-7-летней давности. Поэтому в центре Баку, а также во II зоне (проспект Гусейна Джавида, ул. Бакиханова, ст. метро «Гянджлик», часть территории около ст. метро «Н.Нариманов», ул. Тебриза и территория до Национального приморского парка, т.е., возле моста Джаваншира. – Ред.) строится всего 7-8 зданий Premium-класса.
Сейчас большинство крупных компаний перешло на строительство жилья эконом-класса.
- Хотя всего 2-3 года назад наблюдалась иная тенденция…
- Да. При этом отмечу, что, скажем, одна из известных и крупных отечественных компаний уже всерьез акцентирует внимание на данном сегменте. Более того, планирует строительство не одного-двух, а сразу 11 домов эконом-класса.
Кроме того, еще одна не менее известная компания запланировала строительство такого жилья на периферии.
То есть, многие застройщики нацелены на освоение данного сегмента, и в основном, в IV зоне (город Хырдалан, поселок Говсан, часть пос. Бадамдар, пос. Шихов и пр. – Ред.)
- А как же столь популярная в последнее время III зона? В частности, территория близ станции метро «Азии Асланов» в Хатаинском районе столицы?
- В III зоне нет свободных территорий для строительства.
Почему IV зона? Потому что, во-первых, там дешевле, во-вторых, компании уже не нацелены на точечное строительство. Они осуществляют или планируют возведение не отдельных зданий, а комплексов, целых городков – с детскими садами, магазинами, бассейнами и пр.
- Почему?
- Точеное строительство невыгодно. Наконец-то наши застройщики это поняли!
Дело в том, что стоимость строительства 1 кв. метра обходится дорого. И надо строить массово, чтобы получить хорошую прибыль.
Так, если с каждого квадратного метра иметь, грубо говоря, 10 манатов, и строить 100 тыс. кв. метров жилья, то доход составит миллион.
Так что выгодно возводить жилые комплексы, а для этого нужна большая свободная территория. При этом эта территория не должна дорого обходиться застройщику, чтобы он мог заработать.
- А как с качеством строительства? Не секрет, что многие опасаются приобретать жилье в новостройках, называя некоторые здания картонными…
- Со временем качество улучшается. И те компании, которую Вы имеете в виду, начали строить лучше. Также как и другие компании.
Но Вы учтите, что раньше у нас было недостаточно специалистов, наблюдался дефицит кадров, оборудования… Сегодня же строительные компании увеличили базу, закупили необходимую технику и оборудование, нашли квалифицированные кадры… Так что качество постепенно улучшается, и этот процесс продолжится, поскольку, как известно, научные разработки не стоят на месте, постоянно появляются новые, более совершенные стройматериалы, оборудование, да и сами граждане становятся более требовательными.
- Инвестировать в недвижимость по-прежнему выгодно?
- Когда я задал аналогичный вопрос одному из турецких специалистов, он долго и очень пристально смотрел на меня, а потом привел такой пример: «Представьте, что с горы сходит лавина. Не специалист - обыкновенный профан, человек без царя в голове - сразу же попадет под лавину, которая его снесет. А вот бизнесмен с головой тут же приспособит генератор, установит его в направлении схода лавины, и он начнет производить электроэнергию. И бизнесмен начнет продавать ее и зарабатывать миллионы».
Когда бизнесмены или инвесторы зарабатывают миллионы? В сложные периоды. Сейчас в мировой экономике, да и у нас тоже непростой период. Поэтому я думаю, что тот, у кого есть финансовый резерв, хорошая база, квалифицированные кадры, может организовать свою работу так, чтобы заработать.
Через определенный период мы, конечно же, выйдем их этого сложного периода, но к этому времени нужно готовиться. Судите сами: в период колебаний никто не будет строить, никто не будет покупать. А после число потенциальных покупателей, включая семьи, испытывающие проблемы с жилплощадью (молодожены и пр.), увеличится, а объем предложения уменьшиться.
То есть, появится огромный финансовый запас. Поэтому тот, кто сможет удовлетворить хотя бы часть повышенного спроса, выйти с готовой продукцией на рынок, тот и заработает миллионы.
Вот это следует учитывать как застройщикам, потенциальным инвесторам, так и продавцам и покупателям недвижимости.
- Не могу не задать вопрос, когда закончится этот период.
- Вы знаете, что возглавляемая мною компания MBA LTD собрала информацию о рынке недвижимости Баку, начиная с 1988 года. Анализ прошедшего периода и индикаторов показывает, что на рынке недвижимости наблюдаются волнообразные тенденции. Графически это синусоида.
Период спада в среднем составляет 3 года, роста – в среднем 10 лет. Так, в 1976-1978 гг. наблюдался кризис, который вновь наблюдался в 1988-1989 гг., затем – в 2007-2008 гг. Иными словами, через каждое десятилетие рынок переживает определенные трудности. Причем, это общемировая тенденция.
Текущий период, как я уже говорил, будет отличаться от предыдущих, и продлится 5 лет.
- Соответственно, период роста также будет более долгим? То есть, больше 10 лет?
- Вполне возможно.
Вот что сейчас происходит? Евро падает. Практически все национальные валюты – тоже. Включая дирхам. А доллар растет. И за счет дорогого доллара доходы, бюджет США увеличиваются. Но сколько это может продолжаться? Верно, до тех пор, пока этот мыльный пузырь не лопнет.
- Хотите сказать, что эпоха дорогого доллара вскоре закончится?
- Когда мы выйдем из кризиса, доллар начнет падать. Причем, стремительно.
Есть притча про теленка и осленка. Так вот, поселили их в один хлев. Но теленку стелили мягкую солому, всячески за ним ухаживали, хорошо кормили, тогда как осленка практически морили голодом. Все, что он видел – безвкусное сено.
И вот начал осленок возмущаться хозяину: «Мало того, что я целыми днями работаю, так меня еще и недокармливают!»
Хозяин выслушал его и сказал: «Не вмешивайся. Я знаю, что делаю».
Прошел год. И как-то раз зашли в хлеб трое здоровых мужиков, и унесли теленка на убой. Осел спрашивает у хозяина: «Как? Зачем?» А хозяин отвечает: «Я же говорил, не вмешивайся!»
Вот мы с Вами смеемся сейчас, а на самом деле мораль сей притчи такова: всему есть свой конец.
- Выгодно ли сегодня инвестировать в недвижимость за рубежом?
- Думаю, что в Турции выгодно. В России пока неопределенность, прогнозировать, что будет завтра, трудно.
Почему Турция? Я учитываю огромный туристический потенциал этой страны. Ежегодно туда съезжаются миллионы туристов, в том числе из Европы.
К примеру, приобрел в Турции, скажем, дом или квартиру, и ее тут же можно сдать в аренду. Тем же пенсионерам из европейских стран. Месяца на два-три. Вот тебе и прибыль.
- Вы как-то говорили, что очень выгодно сдавать в Баку в аренду не квартиры, а коммерческие объекты.
- Это по-прежнему выгодно. Гораздо целесообразней вкладывать в коммерческий сектор, который обеспечивает стабильный доход. Договор аренды заключается минимум на 1 год, максимум - на 25 лет. Ремонтом, отделкой помещения и пр. занимается арендатор.
А что с арендой квартир? Ну, возьмет человек в аренду 2-3-комнатную квартиру и заключит с вами договор на год. Но ведь уже спустя пару месяцев он может отказаться от аренды, и вам приходится искать нового клиента. А период поиска арендатора может занять долгое время, не один или два месяца.
Плюс, неизвестно, каким будет арендатор. То есть, будет ли вовремя вносить плату, не оставит ли долгов за коммунальные услуги, сохранит ли в нормальном состоянии квартиру и пр.
Как видно, проблем здесь очень и очень много.
- А что с земельным рынком?
- Небольшая активность в данном сегменте имеется.
Спрос на землю растет. Начиная со второй половины прошлого года, мы имеем рост на земельном рынке. Как по активности, так и по ценам.
Дело в том, что сейчас многие отказываются от приобретения квартир в многоэтажных домах. Все больше людей заинтересовано в строительстве частных домов. Причем, некоторые – даже небольшие компании – строят 2-этажные дома площадью 200 кв. метров, скажем, за 26 тыс. манатов. То есть, человек покупает земельный участок, оформляет все документы, обращается к компании, и она за весьма короткие сроки строит дом «под ключ».
- Разрешение на строительство тоже денег стоит…
- Но все равно это намного выгоднее, чем покупать квартиру в новостройке. Но речь идет, конечно же, о периферии.
Скажем, в районе проспекта Гусейна Джавида 1-комнатная квартира стоит 80 тыс., в микрорайоне – 70 тыс. манатов. За эти деньги в периферии можно построить 2-этажный дом.
Отсюда и спрос на земельные участки.
- В годовом исчислении (1 апреля 2014 года – 1 апреля 2015 года) цены в манатном эквиваленте снизились лишь на земельные участки - на 16,47%. В долларовом – увеличились на 11,8%. Тогда как по другим сегментам (за исключением аренды квартир и коммерческих объектов) наблюдалась иная картина – рост цен в манатах и снижение в долларах США. Это также связано с ростом земельного рынка?
- Несомненно.
Судите сами. Цены на вторичное и первичное жилье росли. Они достигли своего пика и стали недоступными для многих покупателей. Поэтому они отказались от приобретения жилья на первичном и вторичном рынках в сторону земельного. Так и возник рост стоимости земельных участков в четвертом квартале прошлого года, который продолжается и поныне.
- Последний вопрос. Судя по Вашему прогнозу, сейчас с самое время для продажи квартир.
- Однозначно. Тот, кто хочет продать квартиру, пусть продает незамедлительно. Крайний срок – до июня.
- И с покупкой торопиться не стоит.
- Да, с этим лучше повременить до конца года.
- А лучше вообще купить в следующем году.
- Не могу не согласиться.
Знаете, сейчас покупают квартиры те, кто имеет резервы. Но что будет, когда резервы эти закончатся? Верно, снижение цен. Вот тогда и надо покупать.
Алена Салаева
