Кто «надувал» мыльный пузырь на рынке недвижимости? - АНАЛИТИКА
В течение первых пяти месяцев нынешнего года объем сделок с недвижимостью составил примерно 350 млн манатов.
Эту цифру удалось определить после того как все операции с недвижимостью в нашей стране стали проводиться исключительно через нотариальные конторы, благодаря чему автоматически фиксируются все фигурирующие в сделках суммы.
Таким образом, Центральному банку Азербайджана удалось установить, что объем таких сделок не превысил 4,3% доходных и 4,6% расходных операций платежной системы страны за тот же период времени. Почему принимается в расчет оборот платежной системы? Чтобы определить какая доля финансовых операций приходится на сделки с недвижимостью и соответственно отследить тенденции.
Впрочем, если говорить о тенденциях на рынке недвижимости, то, выражаясь языком финансистов, можно утверждать, что здесь наблюдается чистейшей воды понижательный тренд. Причем не ясно когда кривая достигнет дна. Только в июне цены на первичном рынке недвижимости страны в сравнении с маем снизились на 1,5%. В абсолютном выражении спад вроде небольшой, - если брать среднюю цену за 1 кв. метр, то она уменьшилась с $811 до $799, но ведь снижение в этом сегменте прослеживается с прошлого года. По сравнению с началом года цены на первичном рынке снизились на 4,5%, а в годовом исчислении – на 8,6%. И сюрприза в этом никакого не было. Еще в прошлом году все прекрасно знали, что цены на квартиры станут падать.
Небольшой рост был зафиксирован летом 2009 года, когда стало известно, что Центробанк продолжит реализовывать ипотечную программу. Этого сообщения хватило для того, чтоб цены рванули вверх в течение только одного дня. Причем - на несколько тысяч манатов на двухкомнатные квартиры. Но особого ажиотажа на рынке не было.
Просто люди планирующие приобрести недвижимость постарались купить квартиры по возможности быстрее, чтоб успеть, как говорится, вписаться в волну. И… рано радовались.
На этот раз тоже сюрприз не получился. Хоть и было принято решение выделить на ипотеку 55 млн манатов, но часть этой суммы была переброшена на этот год. В целом объемы спроса на рынке стали падать, и нескольких десятков миллионов манатов оказалось недостаточно для оживления рынка. В результате цены ползут вниз, что мы наблюдаем до сих пор.
Следует отметить, что пока даже в информационном пространстве нет каких-либо позитивных сообщений, способных остановить снижение цен и подтолкнуть рынок вверх.
Скажем, когда в прошлом году ряд турецких предпринимателей купили в Армении квартиры, армяне сразу забили в колокола, мол, турки скупают недвижимость и будут нам же армянам ее сдавать в аренду. На турках это, естественно, не отразилось, но собственный рынок такими заявлениями армяне оживили и люди лишь подумывающие о покупке недвижимости, сразу включились в игру, чтоб не прогадать и не приобретать те же объекты дороже на растущем рынке.
А у нас даже таких тенденций пока не наблюдается - нет сообщений о массовом притоке на рынок недвижимости денежных средств азербайджанцев проживающих в России или в Иране (откуда же появиться таким сообщениям, если Россия лишь пытается выйти из кризиса, а наши братья из Южного Азербайджана уже приобрели на рынке недвижимости все что могли).
Вместо этого с начала года мы слышим негативные прогнозы независимых экспертов, что при худшем стечении обстоятельств «цены на недвижимость снизятся на 7-8%, а при самом негативном сценарии - на 12%». Вы бы стали, услышав такой прогноз, покупать недвижимость именно сейчас? Нет, конечно. Лучше подождать, когда реализуется самый негативный прогноз экспертов и затем брать квартиру, как говорится, тепленьким, - у самого ценового дна.
Зададим риторический вопрос – стоит ли ожидать повышения цен на недвижимость к концу этого года?
Говоря цены на квартиры повысятся или наоборот понизятся, потребители почему-то всегда учитывают лишь одну из рыночных составляющих – либо объемы спроса, либо – предложения. И очень редко подходят комплексно. Определимся вначале с предложением. Здесь не все так просто. До сих пор этот сегмент рынка формировался следующим образом: какая-либо строительная фирма закупала у владельцев старых одноэтажных домов их квартиры и земли на которой покоилась эта недвижимость, сносила эти строения и возводила на их месте новостройку. В свою очередь жильцы этих квартир становились клиентами вторичного рынка и покупали для себя квартиры в основном в «хрущовках». Так первичный рынок жилья стимулировал рост цен на вторичном.
Схема прекрасная, но для ее реализации у строительных компаний как минимум должны быть средства для того, чтоб выкупить и переселить жильцов старых одноэтажных домов.
Эти средства как раз поступали на рынок за счет высокого спроса на новостройки, который в основном формировали риэлторские компании. В большинстве своем именно они покупали квартиры (порой целыми этажами) в новостройках с тем, чтоб затем (неважно отремонтировав или отдав «под маяк») дороже перепродать согражданам из соседних стран или местным клиентам.
Так на рынке недвижимости спрос на квартиры формировал предложение и, в конечном счете, привел к появлению мыльного пузыря, поскольку квартиры не продавались реальным клиентам, а приобретались посредниками. Пузырь лопнул когда резко уменьшился спрос на жилье, а у строителей не оказалось дополнительных средств, чтоб продолжить строительство. А вмешательство государства путем возобновления ипотечного кредитования к должному эффекту не привело и лишь уменьшило темпы спада, не предотвратив его полностью.
Однако, как это не парадоксально, но с нынешнего года инвестиции в строительный сектор растут. По данным Госкомитета по статистике за январь-май инвестиции в жилищное строительство составили 222,6 млн манатов, что на 15,4% больше чем показатель за аналогичный период прошлого года. А это значит, что уже буквально через несколько месяцев станет завершаться строительство домов, которое было начато еще до мирового кризиса и заморожено в прошлом году. Правда, со спросом на этот раз дела будут обстоять не так радужно, как это было еще несколько лет назад.
Заморозив свои средства в недвижимости, которая к тому же существенно потеряла в цене, риэлтеры больше не в состоянии надувать пузырь в этом сегменте. Именно поэтому при росте темпов жилищного строительства за январь-май 2010-го в операции с недвижимостью вложено всего 225,4 млн манатов, что на 14,5% меньше аналогичного показателя прошлого года. Так станут ли при таком развитии событий в ближайшее время повышаться цены на жилье?
Решайте сами…
Тогрул РУХУЛЛАОГЛУ
