Ипотечное кредитование. Как быть дальше?

В течение последнего месяца в нашем обществе ведется очень много дискуссий об ипотечном кредитовании в Азербайджане. Общеизвестно, что этот тип кредитования является одним из приоритетных направлений в странах, поставивших своей целью  обеспечение граждан доступным жильем.

Азербайджан в этом плане не является исключением. Так как пока большинство граждан в связи с резким подорожанием недвижимости не могут позволить себе покупку жилья за наличные средства, становится все более очевидным, какие надежды возлагает наше население на ипотечное кредитование.

С 2005 г. наше государство начало претворение в жизнь программы ипотечного кредитования через Азербайджанский ипотечный фонд (АИФ). По сегодняшний день на эти цели выделено всего 46 млн.AZN. При этом правительство разработало две схемы кредитования: социальное и на общих условиях, где преимущество на стороне первого. По данным АИФ, выделенные средства уже освоены, т. е. в фонде уже не осталось денег для дальнейшего кредитования. Скорее всего, в этом свою роль сыграли и упрощение условий самого кредитования, и существенное снижение процентных ставок по кредитам (социальное - до 4 % и на общих условиях - до 8%), а также снижение планки первоначального взноса.

Хочу отметить, что для Азербайджана, где строительство жилья растет такими высокими темпами, выделенных средств (46 млн. AZN) для ипотечного кредитования явно недостаточно (по официальным данным, это примерно 1300 кредитов по двум схемам вместе взятым). Для сравнения: только два российских банка – «Сбербанк» и «Юниаструм банк» - по этой линии кредитования в 2006 г. выдали 1150 млн. и 230 млн. долларов соответственно. Думаю, что наше правительство в таком благом деле допустило существенный просчет, взвалив на свои плечи такой неподъемный груз, как ипотечное кредитование.

Во многих странах это в основном является сферой деятельности коммерческих банков с учетом требований рыночной экономики. Поэтому в сложившейся ситуации было бы целесообразным, если бы правительство, оставляя за собой сектор социального ипотечного кредитования, кредитование на общих условиях передало бы в сферу коммерческих банков, функционирующих в Азербайджане. Конечно, такое распределение ролей в первое время может привести к определенным трудностям в виде увеличения процентных ставок (14-20%) и ужесточения условий ипотечного кредитования. Но этот шаг необходим. Наши банки сегодня, скорее всего, не располагают достаточными средствами для этих целей.

Для долгосрочных кредитов у банков должны быть свободные деньги. Но для этого они могут привлечь зарубежный капитал под 5-6% годовых. В этих целях банки также могут использовать механизм допэмиссий акций, размещая их на внутреннем и мировом рынках, а вырученные деньги направить на ипотечное кредитование. Также можно под определенные гарантии размещать евробонды для привлечения капитала.

Думаю, что коммерческие банки могли бы разработать и схему ипотечного кредитования сотрудников своих корпоративных клиентов (предприятий, обслуживаемых этим банком). Не исключено, что многие банки участвуют в строительном бизнесе. Поэтому можно было бы рассмотреть вопрос кредитования для приобретения клиентом жилья именно в тех домах, в строительстве которых задействован банк, выделивший ипотечный кредит.

Предполагаю, что в таких механизмах сами банки должны быть заинтересованы в первую очередь. В подобных проектах может участвовать и правительство, подключая к этому процессу банки, в которых контрольный пакет акций принадлежит государству. Предполагаю, что такой шаг со стороны государства стал бы эффективным ходом в стимулировании здоровой конкуренции на рынке ипотечного кредитования.

Но при этом годовая ставка по ипотеке не может быть ниже 13% (ставки учета рефинансирования Национального Банка Азербайджана), но не слишком высоким (до 18-20 %). По законам экономики процентные ставки по банковским кредитам не могут быть ниже ставки учета рефинансирования. Это нонсенс! Иначе  действующую 8%-ную ставку по ипотечному кредитованию кроме как популистской не назовешь!

Если учитывать и тот факт, что уже сегодня уровень годовой инфляции в Азербайджане достигает 16%, то роста процентных ставок по ипотечному кредитованию не избежать. Вот здесь-то правительство и НБА не должны отойти от своих прямых обязанностей по снижению уровня инфляции и ставки учета рефинансирования (чем ниже эти показатели, тем дешевле кредит), при этом создавая одинаковые условия для всех игроков на этом рынке банковских услуг, чтобы процентные ставки ипотечного кредитования стали доступными для широких слоев населения.

Могут возразить, что абсолютное большинство населения под такие высокие проценты не может  или не захочет взять ипотеч­ный кредит. Считаю, что это можно выяснить путем репрезен­тативного социологического опроса. Уверен, что люди согласятся на дорогую, но доступную услугу, чем на дешевую, но дефицитную. С другой стороны, это услуга сегодня может быть дорогой, но по мере снижения инфляции и она должна стать дешевле. Нельзя сбрасывать со счетов и каждым годом улучшающееся благосостояние населения.

Также не могу согласиться с заявлениями некоторых экспертов о том, что ипотечное кредитование является одним из факторов, подтсегивающих инфляцию.

При таком росте ВВП и темпов экономического развития, а также при огромном бюджете столь мизерные средства не могут сильно повлиять на уровень инфляции. Скорее всего, причину высокой инфляции надо искать в некоторых монополизированных сферах экономики.

На мой взгляд, спорным является и предложение об увеличении раз­мера первоначального взноса при покупке жилья в кредит (сегодня это 15% от стоимости приобретаемого жилья). Считаю, что его как раз-то надо снижать, хотя бы до 10%. А также можно было бы подумать об увеличении самого размера предоставляемого ипотечного кредита (сегодня до 50 тыс. АЗН)до 70-80 тыс. АЗН. Но еще раз хочу отметить, что все это должно быть достигнуто не командно-административными методами, а в результате здоровой конкурентной борьбы, в которой могут участвовать и банки с государственным капиталом. Уже сегодня некоторые коммер­ческие банки объявили о своих ипотечных программах под 15% годовых на 5-10 лет.

Хотя с предоставляемым сроком я абсолютно не согласен, но с чего-то надо же начинать. На полпути остановиться нельзя. А пока механизм ипотечного кредитования не заработает в полную силу, думаю, что правительство могло бы выделить на эти цели примерно еще 30-50 млн.АЗН. Сегодня строительный бизнес в Азербайджане переживает бум, что не может не радовать.

Думаю, что и правительство и Министерство налогов должны выработать правила налогового благоприятствования в этой сфере путем отмены налогообложения при импорте строительной техники и строй­материалов, что может замедлить подорожание жилья. Но это ни в коей мере не освобождает строительные фирмы от соблюдения четких технических и архитектурных требований, установленных МЧС. В противном случае мы можем столкнуться со стагнацией в такой важной отрасли экономики, как строительство, которое является одним из важнейших компонентов рынка многих развивающихся стран.

Нельзя забывать и то, что многие наши сограждане, зарабатывающие деньги за рубежом, покупая жилье в новостройках, содейст­вуют таким образом инвестированию этой сферы. Также хочу отметить и то, что этот сектор экономики способствует развитию и других сопутствующих отраслей, создавая тысячи и тысячи рабочих вакансий.

Исходя из вышеизложенного, думаю, что правительство должно найти в себе политическую волю, чтобы пойти на непопулярные меры. Это необходимо! Но, по-моему убеждению, эти меры позволят получить ипотечный кредит не 1-1,5 тыс. граждан, а в десятки раз больше.

Но сначала правительство должно провести широкую разъяснительную работу среди населения, вовлекая средства массовой информации. В противном случае результат может оказаться грустным: «Хотели как лучше, а получилось как всегда».

Сахиль Искандеров, политолог       

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции