Глава консалтинговой компании «MBA LTD»: «2009 год станет переломным для рынка недвижимости Азербайджана»
Эксклюзивное интервью 1news.az с генеральным директором консалтинговой компании «MBA» Нусретом Ибрагимовым
- Во второй половине 2008 года вплоть до декабря в Азербайджане наблюдалось падение цен на недвижимость. Сохранилась ли та же тенденция в январе 2009-го?
- Да. В январе на рынке недвижимости страны целом было отмечено падение цен на 1,9%,а в индексном выражении – на 0,9%.При этом на вторичном рынке мы зарегистрировали падение цен на 0,7%, первичном – на 2,3%. Земельные участки подешевели на 2,8%, аренда жилых помещений –на 5%,аренда коммерческих помещений – на 3,4%. Цены на коммерческие объекты также снизились – на 1,9%. Активность рынка относительно декабря 2008 года выросла на 8,4%.
В целом за год – с января 2008-го по январь 2009 года - активность рынка упала на 15%.
Такжеза январь на 0,3%снизилась средняя стоимость строительных материалов. Удешевление коснулось металлопродукции (арматура, швеллеры и пр.) и древесины.
Наблюдается и снижение числа строящихся объектов. Если летом в Баку насчитывалось 563 высотных жилых дома, то сейчас уже 544.
На 1 февраля на земельном рынке Баку средняя цена 1 сотки составляла $22,298, аренда 1 кв. м коммерческих объектов обходится в среднем в $3,450, а аренда 1 кв. м жилой площади – в $784.
- С чем связан рост активности на рынке недвижимости?
- В последние 4 месяца прошлого года и первые дни текущего активность на рынке недвижимости находилась на самом низком уровне. Однако люди устали от ожидания и некоторые вернулись на рынок, чтобы воспользоваться моментом и приобрести тот или иной объект недвижимости. И потом, сейчас собственники снизили цены на недвижимость, и особенно на первичном рынке, что видно по результатам нашего мониторинга. Поэтому для некоторых потенциальных покупателей стало возможным прибрести квартиру или офис. Поэтому за январь активность выросла относительно декабря на 8,4%.
- Можете ли вы привести точные данные, насколько подешевела недвижимость, начиная с лета 2008 года, когда разразился мировой финансовый кризис? В ряде стран СНГ, например, Беларуси,за весь 2008 год стоимость снизилась на $15-20 тыс., и цена однокомнатных квартир в самых дешевых районах Минска опустилась ниже психологического барьера в $40 тыс.
- Летом средняя цена на квартиры составляла $132 тыс., на начало года - $115 тыс., на 1 февраля - $114 тыс. То есть, падение составило $17-18 тыс.
- Многие эксперты прогнозируют, что такое падение цен – далеко не предел, и в текущем году потенциальным покупателям не стоит торопиться приобретать недвижимость…
- Мы ожидаем, что пик снижения цен придется на март. При этом отмечу, что в основном цены падают на те имущественные объекты, которые предлагались покупателям по искусственно вздутым расценкам. А вот объекты средней ценовой категории, выставляемые на продажу по реальным ценам, пока что отстаивают свои позиции.
- Каковы ваши прогнозы на текущий год в целом?
- 2009-й будет годом самой низкой активности на рынке недвижимости относительно 2005-2006 гг. Это касается и цен. Мы считаем, что текущий год будет годом перелома для рынка недвижимости и строительного сектора страны. В настоящее время идет реорганизация рынка как в структурном, так и ценовом выражении. Средняя цена на рынке падает, как бы пристраиваясь к покупательской возможности населения. И если раньше, особенно в 2006-2008 гг., люди высшей покупательской способности предпочитали приобретать элитную недвижимость, то в данный момент такого не наблюдается. Они находятся в выжидательной позиции. Сейчас в основном приобретают жилье те, кто реально в нем нуждается. Причем они приобретают объекты, находящиеся ниже средней ценовой категории.
Но думаю, что уже во второй половине года рынок начнет стабилизироваться, будет заметно расти активность рынка, но на уровень 2006-2007 гг. он вряд ли уже вернется. Наверное, это произойдет лишь только к концу 2011-го - началу 2012 года, когда показатели активности и темпы роста возрастут.
- Вплоть до лета прошлого года в Азербайджаненаблюдался так называемый «перегрев рынка» недвижимости, поэтому сегодня многие совершенно справедливо считают, что падение цен было вполне предсказуемым, и финансовый кризис лишь отчасти «виновен» в этом…
- Для перегрева рынка были созданы все условия. За небольшой период времени возник высокий потенциальный спрос на жилье и многие инвесторы, в основном, строительные компании, пользуясь случаем, искусственно раздули цены. Но с середины 2008-го мы наблюдали стабилизацию рынка, а в конце года и начале текущего - падение активности. Думаю, этот год станет годом «самолечения» рынка недвижимости, он сбросит свои «мыльные пузыри», и уже в 2010 году на рынке будут наблюдаться более реальные цифры, спрос и предложение.
- Сегодня потенциальные инвесторы остерегаются вкладывать средства в строительство новых зданий. И во многом это связано с падением цен на новостроящееся жилье. Что вы можете им посоветовать?
- Мы часто встречаемся с бизнесменами, занятыми в строительном секторе. Несмотря на то, что сегодня строительство 1 кв. м жилья обходится дешевле относительно лета 2008 года (летом строительство 1 кв. м недвижимости в Баку обходилось в среднем $451, сегодня – в $434), бизнесмены бояться падающего спроса, что строящееся жилье не будет реализовано.
Есть и вторая причина. Раньше бизнесмены вели строительство за счет двух источников. В основном, за счет средств населения, приобретающего жилье с фундамента и ежемесячно выплачивающего им определенные средства, а также за счет кредитных ресурсов. Но в конце 2008 года – начале 2009-го ситуация в корне изменилась, и бизнесмены остерегаются начинать строительство новых объектов, ведут разведывательные работы, находятся в выжидательной позиции, осматриваются, что дальше произойдет. Я даю им единственный совет. Этот год будет самым тяжелым годом для инвесторов, и особенно для сектора строительства. Но если бизнесмены выдержат эти трудности, то в последующих годах они останутся в выигрыше. Так что я не советую предпринимателям уходить с рынка или временно замораживать строительство. Сейчас самое главное - найти финансовые источники и держаться на плаву.
- Чем ситуация на рынке недвижимости Азербайджана отличается от других стран мира?
- Конечно же, стоимость 1 кв. м жилья в Баку относительно европейских столиц и столиц развитых стран мира дешевле. В Баку 1 кв. м стоит $1600, а в столицах развитых стран мира, начиная от $1900 до $7 тыс. на 1 кв. м, в Москве - $5400, в Минске, Киеве, крупных городах Казахстана, например, Алма-Ате – свыше $2 тыс., а в столицах Прибалтийских государств – под $3 тыс.
Но в Баку еще есть место для роста цен на недвижимость. Но произойдет это не в 2009 году.
- Вы являетесь одним из соучредителей Бакинской Ассоциации Риэлтеров (BRA). Какова главная задача данной организации?
- В раздутии цен на недвижимость риэлтеры тоже играют определенную роль. Поэтому нами разработан Кодекс риэлтеров – это внутренний документ, и в настоящее время мы раздаем его всем риэлтерским конторам. Также они были устно предупреждены, чтобы они воздержались от действий, убивающих бизнес, который любит стабильность. По возможности мы будем держать под контролем деятельность риэлтеров.
- При этом Ассоциацией планируется разработка определенной законодательной базы…
- Около 20 законов и кодексов контролируют рынок недвижимости Азербайджана. Но между ними существует ряд нестыковок. Кроме того, по нашим данным, в стране существует 800 риэлтерских офисов и около 6 тыс. риэлтеров. Но риэлтерская деятельность законодательно не подкреплена, и в, отличие от других стран мира, отечественные риэлтеры действуют вне закона. При этом рынок недвижимости в развитых странах мира держится именно на риэлтерах. Безусловно, необходимо в законодательно оговорить не только правила, но и обязанности риэлтеров, чтобы они чувствовали меру ответственности. Поэтому мы планируемразработать и представить в Милли Меджлис законопроект «О риэлтерской деятельности». Содействие в разработке документа согласилась оказать Международная финансовая корпорация (IFC).
Мы планируем распространить BRA на территории всей республики. Будет создана единая сеть, разработаны единые регулирующие и рабочие документы для эффективности работы нашей Ассоциации.
Думаю, в стабилизации рынка недвижимости Азербайджана BRA сыграет особую роль.
Алена Салаева
