В какую недвижимость и почему Госнефтефонд Азербайджана вкладывает деньги? - ФОТО
Государственный нефтяной фонд Азербайджана (ГНФАР) - фонд национального благосостояния, одна из основных задач которого состоит в сохранении и преумножении доходов, получаемых от нефтегазовых контрактов.
Согласитесь, сегодня, когда глобальная экономика находится в состоянии крайней нестабильности, очень сложно планировать не только деятельность таких организаций, но и предугадывать будущие статьи доходов. Именно предугадывать, ведь, как мы указали выше, мировая экономика нестабильна, и эта волантильность создает дополнительные риски для всех видов деятельности...
И сегодня как никогда актуализируется еще одна задача, стоящая перед Госнефтефондом Азербайджана. Это защита экономики страны от возможных отрицательных влияний извне, поддержка макроэкономического равновесия и недопущение нанесения урона финансовой стабильности и дисциплине.
Именно поэтому еще в 2011 году Президентом Азербайджана Ильхамом Алиевым была утверждена инвестиционная стратегия ГНФАР, согласно которой до 5% от общего инвестиционного портфеля фонда может быть вложено в золото, до 5% - в акции, еще до 5% - в недвижимость.
Документ был утвержден 29 декабря 2011 года, уже в 2012-м фонд начал инвестировать в недвижимость.
И если тогда, 4 года назад, новости о вложениях ГНФАР в зарубежную недвижимость воспринимались совершенно спокойно, то сегодня на фоне потрясений, которые переживает мировая экономика, некоторые стали подсчитывать расходы фонда и говорить, что крупные вложения в недвижимость – не что иное, как «лишняя статья расходов», не способная принести никакую выгоду.
Что деньги, которые ГНФАР выделяет на приобретение недвижимости за рубежом, следует тратить на более «благие цели». Например, на увеличение объема трансфертов в госбюджет, за счет которых можно было бы реализовать множество программ социальной направленности, например, повышать зарплаты бюджетникам. Предложение не только популистическое, но и весьма спорное с чисто экономической точки зрения.
Тем не менее, ГНФАР продолжает приобретать коммерческую недвижимость, причем, в центральных бизнес-районах крупных столиц мира. И инвестиции в недвижимость способствуют росту накоплений фонда, уверяют в ГНФАР.
Так куда же инвестирует наш нефтефонд?
Не туманный Альбион
В декабре 2012 года Государственный нефтяной фонд Азербайджана провел первую операцию в данной сфере, купив офисный комплекс в центральном районе Лондона стоимостью 177,35 млн фунтов стерлингов.
В сделке в роли продавца выступила компания RREEF Real Estate, занимающаяся инвестициями по недвижимости Deutsche Bank.
Офисный комплекс расположен по адресу: 78 St. James's Avenue. Это один из центральных районов Лондона. Здесь расположен ряд исторических архитектурных зданий.
Здание, купленное ГНФАР, построено в 1845 году. В 2003 году здесь был произведен ремонт, причем, с условиями сохранения внешнего фасадного вида. Так что сегодня здание полностью адаптировано к офисным зданиям типа «А».
Общая площадь здания - 11 018 кв. метров. Оно сдано в аренду до 2023 года, и не кому-нибудь, а банку HSBC. Здание используется банком HSBC как штаб-квартира. Арендная плата составляет 9,65 млн фунтов стерлингов, чистая годовая доходность - 4,5%.
Для справки. HSBC Holdings plc, банк HSBC - один из крупнейших финансовых конгломератов в мире. В рейтинге из двух тысяч крупнейших публичных компаний мира (The Forbes Global 2000) за 2015 год HSBC Holding занял 15-е место. В этом списке он занял 4-е место по размеру активов, 26-е - по прибыли, 36-е - по рыночной капитализации и 91-е место - по выручке. В списке самых дорогих брендов HSBC Holdings занял 36-е место. В 2010 году в списке 50 самых надежных банков мира, публикуемом журналом Global Finance, банк помещен на 19-е место - наивысшее среди британских банков.
Американское отделение - HSBC Bank USA является одним из пяти банков, участвующих в Золотом фиксинге наряду с Bank of Nova Scotia, Barclays Bank, Deutsche Bank и Societe Generale.
По данным финансовых аналитиков, данное приобретение ГНФАР можно назвать удачным. Так, в 2013–2015 годах средняя цена на жилье в Лондоне выросла на 40% (Thebusinesscourier.co.uk). При этом цены на недвижимость в Лондоне растут быстрее, чем в Великобритании в целом. По данным Nationwide, с первого квартала 2005-го по четвертый квартал 2015 года жилье в британской столице в среднем подорожало почти в 2 раза (с 233 тыс. 758 до 456 тыс. 228 фунтов стерлингов за объект), а по стране в целом - лишь в 1,3 раза (с 152 тыс. 790 до 197 тыс. 044 фунтов). При этом квартиры и дома в Лондоне стоят более чем в 2 раза дороже, чем в среднем по Великобритании.
Несмотря на такой рост цен и явный «перегрев» рынка недвижимости, он все еще находится в фазе роста. В столице Соединенного Королевства продолжается активное строительство и сокращение пустующих площадей. Да, рост цен в 2016-м начал замедляться, тем не менее, аналитики не ожидают спада в ближайшие годы. Более того, они говорят, что переход рынка недвижимости Лондона в следующие фазы цикла (избыточное предложение и рецессию) в среднесрочной перспективе маловероятен.
Как видно, ГНФАР тщательно изучил вопрос приобретения недвижимости в Великобритании. Приведем цифры. Согласно отчету фонда за 2015 год, на 1 января 2016 года инвестиции в недвижимость составляли 4,6% инвестиционного портфеля ГНФАР. И в 2015 году от аренды офисного комплекса в центральном районе Лондона (78 St. James's Avenue) фондом была получена прибыль в размере 9 млн 648 тыс. 048 фунтов стерлингов.
Читайте по теме:
«Госнефтефонд Азербайджана обнародовал доходы от инвестиций в недвижимость»
Увидеть Париж и… купить
Еще одним приобретением ГНФАР за рубежом стало здание в Париже по адресу: Вандомская площадь, 8.
Стоимость сделки составила 135 млн евро.
Продавцом выступила компания AXA Real Estate Investment Managers, консультантом ГНФАР в сделке - компания Allen&Overry, брокером - Cushman Wakefield.
Почему Париж? Дело в том, что столица Франции имеет самый крупный в Европе рынок офисной недвижимости. Этот факт не мог не сыграть свою роль, когда ГНФАР планировал инвестиции в недвижимость. Так что неудивительно, что вторая по счету сделка была осуществлена именно в Париже.
Вандомская площадь. Одна из «пяти королевских площадей» Парижа. Она располагается особняком среди плотной парижской застройки. И сюда приезжают специально, чтобы прогуляться по месту, по которому когда-то ходили царские особы, мадам де Помпадур, Жорж Санд, Хемингуэй, Пруст, Коко Шанель.
Даже спустя столетия Вандомская площадь по-прежнему отличается роскошью и изысканностью. Здесь расположены лучшие ювелирные магазины Парижа. Сюда приезжают те. Кто хочет по-настоящему оценить великолепие французской столицы, почувствовать свою причастность к истории этой страны, полюбоваться ее величием.
При этом Вандомская площадь - самая что ни на есть центральная «территория бизнеса» Парижа. Здесь сосредоточены офисы компаний с высоким бизнес-профилем, люксовые магазины. Здания, расположенные в центральной части французской столицы, привлекают серьезный интерес как внутренних, так и внешних инвесторов. Арендная плата здесь очень высокая.
Площадь здания, приобретенного ГНФАР, составляет 5 400 кв. метров. Оно было построено в стиле классического барокко в XVIII веке, в 1950 году к нему было пристроено офисное здание, в котором располагаются офисы, торговые объекты и жилые помещения.
Сегодня здание арендуется известными компаниями, в том числе финансовыми и юридическими фирмами, а также компанией, выпускающей ювелирные изделия очень известной марки.
Согласно данным исследований, Париж входит в первую десятку городов мира по привлекательности среди инвесторов. Ежегодно они вкладывают в недвижимость французской столицы более $20 млрд. Госнефтефонд Азербайджана также не стал исключением, купив здание в самом сердце Франции, являющейся настоящей Меккой для многочисленных туристов и бизнесменов.
По данным многочисленных исследований, инвестировать в Париже выгодно в недвижимость любого типа. В том числе в коммерческую. Средняя рентабельность для всех типов недвижимости достигает порой 8%.
В 2015 году от аренды здания в Париже ГНФАР была получена прибыль в размере 5 млн 860,4 тыс. евро.
Сделка №3: Москва
В декабре 2012 года ГНФАР стал обладателем 100% акций ОАО «Тверская, 16» и ее единственного актива - торгово-делового центра (ТДЦ) «Галерея Актер», расположенного на улице Тверская, 16 в Москве. Сумма сделки составила $133 млн.
Общая площадь торгово-делового центра составляет 18 тыс. кв. м (торговая зона — 5,8 тыс. кв. м, офисы — 12,2 тыс. кв. м).
100% акций ОАО «Тверская, 16» принадлежали ОАО «Столичная страховая группа», которое выставляло на продажу «Галерею Актер» еще в апреле 2012-го, но тогда не нашлось покупателей.
ТДЦ «Галерея Актер» был введен в эксплуатацию в 1996 году после реставрационных и строительных работ. Это один из первых бизнес-центров на рынке недвижимости Москвы.
Здание центра обладает уникальной историей, относящейся к XIX веку. Название центра «Галерея Актер» исторически связано с находившимся по этому адресу Всероссийским Театральным Обществом (ВТО), построенным еще в 1881 году по проекту австрийского архитектора Августа Вебера, известным всей творческой интеллигенции Москвы. В знаменитом ресторане «Дома Актера» регулярно собирались видные деятели культуры и искусства и самые знаменитые актеры театра и кино. Пожар 1990 года почти полностью уничтожил знаковое для московской культурной жизни здание, сохранив лишь фасад. Распоряжением Правительства Москвы от 1995 года сгоревшее здание было восстановлено, реконструировано, в результате чего в сентябре 1996 года был торжественно открыт торгово-делового центр «Галерея Актер».
Реновации здания 2010–2012 годов обеспечили техническое состояние, полностью отвечающее современным требованиям.
«Галерея Актер» является доминантной частью ансамбля зданий Пушкинской площади, считающейся одним из самых узнаваемых и известных мест в центре российской столицы. Так, ТДЦ находится в самом центре столицы, рядом со станциями метро «Тверская», «Пушкинская» и «Чеховская» на пересечении ключевых транспортных артерий Москвы - Тверской улицы со Страстным бульваром. Расстояние от Красной Площади и Кремля составляет всего 1 км.
Здание имеет выход на Тверскую улицу - центральную и самую престижную улицу города, высоко популярную как среди туристов, так и среди местного населения.
Торгово-деловой центр «Галерея Актер» состоит из девятиэтажного современного здания, на первых трех этажах которого располагается торговый центр, остальные шесть этажей занимают офисы класса В+.
Офисная часть ТДЦ «Галерея Актёр» является современным деловым центром, расположенным на семи уровнях непосредственно над торговой частью комплекса.
Здесь располагаются административные и офисные здания, основные органы Государственной власти России, штаб-квартиры крупнейших российских и западных корпораций, известные юридические и финансовые компании.
Как видно, «Галерея Актер» находится в центре деловой жизни города.
В 2015 году прибыль Госнефтефонда от аренды ТДЦ «Галерея Актер» составила 349 млн 659 тыс. 436 рублей.
Регион Азиатско-Тихоокеанский
В апреле 2014 года Госнефтефонд Азербайджана приобрел за $447 млн элитный офисный комплекс Pine Avenue Tower A в Сеуле. Приобретение имущества было реализовано по результатам конкурса, организованного Mirae Asset Management. Данный комплекс стал первым приобретением Госнефтефонда в Азиатско-Тихоокеанском регионе.
Pine Avenue Tower A, построенный в 2011 году, расположен в деловом центре Сеула и относится к недвижимости класса «А».
Общая площадь застройки составляет около 65 тыс. кв. метров. Данный актив находится в аренде у компании S&K Group - одного из крупнейших конгломератов Южной Кореи.
Чистый доход от аренды здания составляет $23,4 млн в год.
«В течение года мы изучали вопрос приобретения недвижимости в одной из столиц в Азии и, наконец, осуществили нашу первую сделку в Сеуле.
Это крупная сделка, являющаяся свидетельством нашего доверия рынку недвижимости Азии, которые демонстрируют стабильную доходность. Мы будут продолжать изыскивать подобные инвестиционные возможности в Азиатско-Тихоокеанском регионе», - сказал исполнительный директор ГНФАР Шахмар Мовсумов.
Элитный офисный комплекс Pine Avenue Tower A в Сеуле принес ГНФАР в 2015 году прибыль на 31 млрд 071 млн 645 тыс. 406 корейских вон.
Еще одно вложение ГНФАР в этом регионе было осуществлено в Японии. В сентябре 2015 года Госнефтефонд Азербайджана совместно с Mitsubishi UFJ Trust and Banking Corporation стал владельцем торгового центра Kirarito Ginza в Токио (Япония) стоимостью 52,3 млрд иен (порядка $458 млн).
Продавцами объекта выступили Elliott Advisors Limited и Азии Орикс Corporation.
Kirarito Ginza расположен на Чжоу-авеню и является самым престижным объектом розничной торговли в Японии. Полезная площадь здания, построенного в 2014 году, составляет примерно 15 647 кв. метров, арендованных 47 компаниями.
Комментируя новое приобретение, глава ГНФАР Шахмар Мовсумов заявил: «Мы очень рады, что совершили наш первый выход на японский рынок недвижимости. Обоснованием инвестиций в этот актив служит сохранение его капитализации в течение длительного времени, а также высокий потенциал среднесрочной и долгосрочной рентабельности».
Согласно последним данным, улучшение экономической ситуации в странах Азиатско-Тихоокеанского региона и глобальный рост в развитых странах Азии создают благоприятные условия для инвесторов недвижимости. Поэтому неудивительно, что инвестиционная деятельность в Азиатско-Тихоокеанском регионе остается на высоком уровне развития, т. к. ежегодно сумма заключенных сделок в общей сложности составляет около $180 млрд.
Любопытно, но даже в период экономического кризиса стоимость земли в Японии неизменно растет, что делает страну весьма популярной для инвесторов со всего мира.
В прошлом году прибыль ГНФАР от аренды торгового центра Kirarito Ginza в Токио составила 722 млн 169 тыс. 920 японских иен.
И снова Европа
В январе текущего года стало известно, что ГНФАР намерен инвестировать в недвижимость в Италии. По данным Wall Street Journal (WSJ), Госнефтефонд Азербайджана, а также инвестиционные фонды Абу-Даби и Катара договорились инвестировать 350 млн евро ($380 млн) в приобретение и развитие трех объектов недвижимости в Милане.
Так, Суверенный инвестиционный фонд Абу-Даби (Abu Dhabi Investment Authority – ADIA) покупает здание 1960-х годов, которое будет снесено для строительства на этом месте нового здания, ГНФАР - здание Торговой палаты Италии. 22 декабря 2015 года Инвестиционное агентство Катара (QIA) договорилось о покупке недвижимости от BNP Paribas SA.
Здание Торговой палаты Италии
Стоимость сделок не разглашается. Сумма в 350 млн евро включает в себя стоимость редевелопмента трех объектов. Все они будут управляться итальянской компанией по недвижимости Coima SGR.
Нынешнее здание Торговой платы Италии было построено еще в 1562 году в качестве школы для начинающих политиков и юристов. Колокольня со временем превратилась в часовую башню, а само здание в разные годы использовалось в качестве фондовой биржи, телеграфа, банка и в 1911 году окончательно стало Торговой палатой Италии.
На днях же стало известно, что Госнефтефонд завершил сделку по приобретению здания Торговой палаты страны. По словам главы фонда Шахмара Мовсумова, никаких проблем в процессе приобретения недвижимости в Италии не возникло, и фонд уже является владельцем данного объекта.
Таким образом, если в 2015 году портфель недвижимости ГНФАР состоял из пяти активов - в Лондоне, Париже, Москве, Сеуле и Токио, то в текущем году он пополнился еще одним объектом, в Милане, который также будет приносить прибыль.
В Госнефтефонде отмечают, что активы, имеющиеся в портфеле, прошли оценку независимых оценочных компаний.
Так, на конец года 2015 года стоимость офисного комплекса в центральном районе Лондона была оценена компанией Knight Frank LLP в 217 млн фунтов стерлингов, здания в Париже – в 164,61 млн евро (оценщиком выступила компания BNP Paribas Real Estate), ТДЦ «Галерея Актер» в Москве - 5,4 млрд рублей (оценка Cushman & Wakefield), офисного комплекса Pine Avenue Tower A в Сеуле – 492,1 млрд корейских вон (компания Kyungil Appraisal), торгового центра Kirarito Ginza в Токио – 52,6 млрд иен (оценщик - Daiwa Real Estate Appraisal).
Как видно, купленная ГНФАР недвижимость приносит стабильную прибыль. Поэтому неудивительно, что фонд намерен продолжить практику инвестирования в недвижимость за рубежом. По последней информации, в настоящее время фондом рассматривается вопрос расширения портфеля недвижимости за счет соседней Турции.
По словам исполнительного директора ГНФАР Шахмара Мовсумова, фонд держит в центре внимания вопрос диверсификации собственного инвестиционного портфеля, и постоянно изучает возможности вложения инвестиций в самых разных странах, где созданы хорошие условия [для инвесторов].
«Нам интересна Турция. Одновременно мы рассматриваем вопрос вложения инвестиций и в других странах», - сказал Ш.Мовсумов.
1news.az
Текст: Алена Салаева
