Ипотека: кредит или кабала?
Углубляясь в тему ипотечного кредитования – раз уж эта схема взаимоотношений банков, населения и рынка недвижимости теперь вновь приобрела практическое значение - следует, пожалуй, детально рассмотреть все этапы этого сложного процесса.
Включая и неожиданное развитие событий, то есть отказ заемщика от ссуды, по какой причине это бы не происходило, поскольку (и банкиры это подтвердят) только четко понятый бизнес-план гарантирует успех всего предприятия. Согласитесь, что более ответственные дела, нежели приобретение жилья, у нас встречаются редко.
Будем последовательны, и начнем с оформления кредита. Анализ предложений банков-агентов Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ) дал нам информацию не только о типовых условиях выдачи жилищной ссуды, но и об этапах ее оформления. Об условиях азербайджанские СМИ сообщали неоднократно. Это: гражданство АР; возраст от 18 до 57 лет (но не выше пенсионного на дату погашения кредита); страхование жизни заемщика; размер ссуды, в зависимости от платежеспособности заемщика, до 85% от стоимости жилья; залог в виде недвижимости, равнозначной по стоимости размеру кредита; страхование имущества; манатный счет. Добавим к этому, что ставка по ипотеке составит 8% годовых, а погашаться кредит должен равными долями.
Пока все просто. Но это еще только знакомство. Для того, чтобы получить в банке средства на приобретение жилья, претендент должен пройти такие этапы, как оценка его платежеспособности, и оценка приобретаемого на ипотечный кредит жилья. В случае положительного решения кредитных специалистов начинается собственно оформление займа: собирается требуемая документация (с десяток различных форм), затем подписываются и подтверждаются кредитные, ипотечные и страховые контракты. Далее сделка регистрируется в соответствующих госорганах, после чего нужная сумма выдается постоянному клиенту банка на ближайшие… лет.
По факту, первый месяц, прошедший с момента фактического начала ипотечного кредитования «второй волны», доказал, что перечисленные процедуры в общем-то выполнимы. Например, за июнь банкам-агентам АИФ поступило 544 обращения для получения ипотечных кредитов, включая 44 заявки на получение социальной (льготной) ипотеки. Получателями 50 тыс. манатов (максимальная сумма кредита), недостающих для покупки жилья, стали 20 граждан страны, в сумме позаимствовавшие у государства 1 млн. манатов.
Не много, если сравнивать с объемом заявлений, поданных в этом году. И совсем мало, если сопоставить эти цифры со статистикой ипотеки «первой волны», продлившейся менее полутора лет и обеспечившей выдачу 1981 жилищного кредита, на финансирование которых по стандартам АИФ было выделено порядка 75 млн. манатов.
Однако для таких неспешных темпов повторного внедрения государственной ипотеки есть очень веские основания. Сейчас, в силу очевидных причин, гарантированность государству возвращения заемщиками средств служит главным мерилом оценки.
С другой стороны, более осторожно к выбору путей поиска средств на покупку жилья стали относиться и сами граждане. Причина – неуверенность в том, что завтра, через год, 5, 10 или 20 лет, уровень доходов заемщика удержится на нынешнем уровне, или точнее, соотношение денежных поступлений в семейный бюджет и типовых расходов сохранит «коэффициент свободной жизни», назовем его так. Глобальный финансовый кризис однозначно затянулся, и хотя международные аналитические структуры дружно обещают в недалеком будущем восстановление роста экономик, даже производственному сектору еще долго придется «подтягиваться» до докризисного уровня. Чего уж там говорить о торговле, международной и внутренней, которая замерзла из-за сокращения рабочих мест и заработка жителей планеты: а поступления от импортно-экспортных операций и околоторговой сферы формируют внушительную часть денежных поступлений жителей Азербайджана. Отсюда и осторожность. Добавим к ней также и сомнения относительно перспективной стоимости азербайджанской недвижимости и покупательской способности национальной валюты, то есть ее собственной цены: продолжающиеся неурядицы на мировых рынках капитала делают котировки основных мировых валют, то есть доллара и евро, почти непредсказуемыми – также как и относительный курс к ним маната.
Допустим, Мамед Мамедов сегодня покупает квартиру за 60 тыс. манатов, выплачивая за нее 40% своего ежемесячного дохода, из которого 50% им тратится на бытовые нужды. Через 20 лет его личные траты могут – из-за изменения потребительских цен (инфляции или дефляции) – составлять 40% либо 60% заработка, сохранившего постоянную величину. В первом случае Мамед выиграл, так как в его распоряжении остается больше средств, во втором имеет нулевой баланс, что делает его беззащитным перед лицом чрезвычайных трат. Если изменилась сумма его дохода, применима схожая схема.
Конечно, эта задачка «не из легких» носит характер гипотетического предположения. Но главный вопрос отнюдь не условный: сколько будет стоить квартира М.Мамедова спустя 20 лет в денежных единицах измерения. Возвращать он обязан именно ту сумму, которую занимал (плюс проценты, разумеется). И если позднее жилье, равнозначное тому, что он приобрел за 60 тыс. манатов, будет продаваться тысяч за тридцать, надо полагать, его душевным терзаниям не будет конца. Выиграет он только в том, что обитать будет все это время в своем, личном, жилье.
А вероятность значительного колебания цен на недвижимость сейчас налицо. Хотя Бакинская ассоциация риэлтеров (BRA) отмечает оживление на рынке жилья, причем преимущественно в сегменте недорогих типовых вторичных квартир, что аналитики объясняют все тем же началом ипотечного кредитования (то есть, появлением надежды обеспеченного спроса), только в I квартале текущего года, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, оборот рынка недвижимости в Баку упал на 40% в секторе жилья. Ликвидность рынка также снизилась - с 85% до 62-63%.
В совокупности это означает формирование условий для дальнейшего снижения стоимости жилья. Насколько объективной она станет в итоге – судить трудно. Думаю, большинство отлично помнит, как быстро цены на жилую недвижимость взлетели в разгар строительного бума, опережая даже темпы роста доходов населения, что, в общем, противоестественно. Да и эксперты не раз заявляли о переоценке стоимости недвижимости в стране.
Итак, два основных фактора могут привести заемщика к мысли о необходимости отказа от ипотечного кредита – либо его собственная неплатежеспособность, либо переоценка потребности оплачивать далее крупный заем и проценты по нему, если есть возможность купить (в том числе и по ипотеке, как ни странно) такую же или лучшую за меньшую сумму (почувствуйте разницу).
Сегодня у многих потенциальных заемщиков вызывает дискомфорт мысль о перспективе многолетнего обязательства перед банком. Однако не следует путать кредит с кабалой, как принято говорить. При желании клиент может расторгнуть договор с банком, конечно, выполнив свои финансовые обязательства перед ним.
С этой целью проводится стандартная процедура реализации залога. Вырученные при продаже недвижимости, оформленной как обеспечение ипотечного кредита, средства идут на погашение долга заемщика перед банком. Остаток – если он есть – переходит в собственность экс-заемщика.
Данная процедура практически не отличается от действий по отчуждению залога у необязательного плательщика, и имеет ту только разницу, что проводится на добровольных началах. Неудобство в той схеме то, что при падении цен на недвижимость клиент может еще оказаться банку должным, так что рассчитать свои перспективы Мамедову придется очень тщательно. Впрочем, в случае, если выручка от сделки по продаже объекта залога не будет покрывать кредитные обязательства, банк просто не даст согласия на такую операцию.
В мировой практике применяется также схема отсрочки выплат – общих или по основной сумме долга (проценты в этом случае вносятся соответственно графику). Банки, по большому счету, должны быть заинтересованы в том, чтобы предоставить кредитные каникулы адекватному заемщику – конечно, если он приведет логичные доводы к этому. Как вариант можно рассматривать перезаключение договора на ипотеку, с увеличением его срока, что автоматически уменьшает ежемесячные выплаты.
Однако здесь следует заметить, что Ассоциация банков Азербайджана (АБА) в настоящее время продолжает проработку проекта поправок в Закон «Об ипотеке». Как ранее сообщал исполнительный директор Ассоциации Фархад Алиев, подготовленный вариант правовых корректив будет вскоре передан в Милли Меджлис. Это произойдет, очевидно, после согласования данного шага с Центробанком Азербайджана, на рассмотрении которого находится в настоящее время документ.
При этом экспертная группа АБА по правовым вопросам продолжает работу над дальнейшим усовершенствованием механизма кредитования под залог недвижимого имущества. Это касается проекта Положения и механизма аукционов для реализации недвижимости, являющейся предметом кредитного залога. В проекте банки предлагают меры по повышению эффективности аукционов, их большей упорядоченности и четкому регламенту. Надо ожидать, национальное банковское объединение в этой работе учтет также и интересы своих будущих клиентов, в том числе и в направлении добровольного отчуждения недвижимости.
Подытоживая тему ипотеки, будет только честным напомнить о ее преимуществах.
Сегодня это – наилучший, экономически грамотный путь улучшения жилищных условий для самого широкого круга граждан Азербайджана. Вековая практика жилищного кредитования наилучшим образом подтвердила его дееспособность и востребованность обществом капитала, где умеют считать деньги и свои, и чужие. (И сформировавший в сфере необеспеченных кредитов провал американской ипотеки, ставший первопричиной нынешнего экономического кризиса, коммерческую ипотеку никоим образом не дискредитирует).
Главное – это четко себе представлять, как влезть в ипотечную кредитную историю и как выбраться из нее.
Л.Измайлова
