Сам себе управдом: кто решит проблемы жильцов?
Хочешь, чтобы что-то было сделано хорошо – сделай это сам.
Видимо, именно этим доводом руководствовались жители многоквартирного дома по адресу: ул. Захида Халилова в Ясамальском районе столицы, когда подавали заявление на регистрацию объединения собственников жилья (ОСЖ).
Как сообщает Министерство экономики и промышленности Азербайджана (МЭП), новое ОСЖ стало лишь восьмым по счету, причем все подобные объединения «по интересам» зарегистрированы на территории Баку. Впрочем, среди нескольких рассматриваемых в настоящее время пакетов документов на регистрацию будущих ОСЖ есть не только столичные, но и создаваемые в других городах республики объединения, говорится в информации ведомства.
Фактически, зарождение нового института управления имуществом следует считать, в том числе, результатом пропаганды, проводимой МЭП на уровне местных органов исполнительной власти, муниципалитетов и собственников недвижимости.
Природа не терпит пустоты
Однако, в гораздо большей степени появлению ОСЖ, или, на западный манер, кондоминиумов, мы обязаны естественной, а теперь уже и осознанной потребности человека жить в комфорте. До недавнего времени за порядок в жилом доме, а также на прилегающей территории, отвечали жилищно-эксплуатационные управления, ЖЭУ. Как они выполняли свои обязанности – вопрос отдельный, и быть может, именно из-за недобросовестности жэковских работников бакинцы, не избалованные порядком, не торопятся создавать ОСЖ, которые являются нормой для любого социума, основанного на принципе частной собственности.
В большинстве случаев благодаря индифферентности персонала ЖЭУ обязанности по содержанию дома уже много лет берут на себя жильцы. Переложить асфальт во дворе, заменить перегоревшие лампы, покрасить стены блока и заменить обветшавшие рамы – это только часть работы, которую мы привычно берем на себя и оплачиваем в складчину. На долю ЖЭУ осталось договариваться с фирмами по утилизации отходов, нанимать уборщиц (в лучшем случае) и собирать деньги на оплату их услуг. Также в жилуправлениях выдавались справки, и местами – взимался муниципальный налог на недвижимое имущество.
Однако, централизация документооборота (в первую очередь благодаря созданию ASAN Xidmət), а также недавнее изменение принципа назначения и взимания налога на недвижимость, сужают поле деятельности ЖЭУ до ничтожно малой величины. Самое время вспомнить, что в действующем законодательстве даже существование этого некогда почти всемогущего института не прописано. Статьи Жилищного и Гражданского кодексов, а также их более поздние коррективы ориентированы на создание принципиально новой схемы взаимоотношений собственников жилья между собой, а также с коммунальными службами.
Кондоминиум никого не минует
Более того, выбор способа управления многоквартирным зданием предписан жильцам в обязательном порядке: согласно Жилищному кодексу, ст. 141, собственники помещений обязаны выбрать: непосредственно самим управлять зданием, создать товарищество собственников жилья или специализированный потребительский кооператив, либо доверить эту работу управляющей организации.
Решение принимается общим собранием жильцов, и если они не определятся в оговоренные законом сроки, местный муниципалитет обязан собрать владельцев квартир для решения этого вопроса. Если консенсус и через год не будет достигнут, муниципалитет обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.
В теории, реализация на практике этой статьи кодекса в сравнительно малые сроки обеспечит переход жилого фонда Азербайджана на новую схему хозяйствования. На практике, еще в 2013 году группа депутатов Милли Меджлиса выдвинула в адрес Кабинета Министров инициативу добиться исполнения соответствующих статей Жилищного Кодекса (принятого в 2011 году), не дожидаясь, пока институт жилищно-эксплуатационных управлений атрофируется сам собой. Дальше заявлений дело, впрочем, не пошло, и ЖЭУ продолжают здравствовать: по некоторым данным, в Азербайджане работает двести жилуправлений, в том числе 150 на территории столицы.
Права и обязанности
Для чего все это нужно? Согласно кодексу, «управление многоквартирным зданием должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания жильцов, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном здании, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг жильцам такого здания».
Собственно, ОСЖ является юридическим лицом, в статусе некоммерческой организации, целью его создания не является получение прибыли и ее распределение между участниками. Решение об его организации, также как и все последующие ключевые вопросы принимаются общим собранием владельцев недвижимости в здании или жилом комплексе. По завершении этапа регистрации объединение получает следующие права: заключать договор с управляющей организацией, а также договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном здании, об оказании коммунальных услуг и подписывать иные необходимые контракты. Для этого рассчитывается смета доходов и расходов на год, включая затраты на содержание и ремонт здания, отчисления в «резервный фонд» и иные выплаты, планируется годовой бюджет и определяется размер пропорциональных взносов жильцов. Что интересно – Жилищный кодекс предоставляет товариществам собственников жилья право пользоваться банковскими кредитами, а также продавать, обменивать и передавать во временное пользование имущество, принадлежащее товариществу.
При этом средства и имущество ОСЖ включают в себя движимую и недвижимую собственность, находящуюся в общем владении, обязательные платежи, вступительные и прочие взносы участников объединения, а также субсидии или доходы от хозяйственной деятельности объединения. Последний пункт заслуживает отдельного внимания: так, для своих нужд ОСЖ вправе организовать строительство дополнительных помещений и объектов, относящихся к общей собственности, сдавать их в аренду или использовать иным способом. К тому же, стоит отметить, что в случае уничтожения (случайного разрушения или сноса) здания владельцы помещений в нем сохраняют пропорциональную долю в праве общей собственности на земельный участок, на котором располагалось здание.
В свою очередь, законодательство обязывает ОСЖ обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества, а также принимать меры, необходимые для пресечения действий третьих лиц, нарушающих права владельцев помещений многоквартирного здания – например, обращаться в суд при незаконной вырубке деревьев или застройке территории двора, с чем в Баку часто приходится сталкиваться.
Далее, органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание, правление и финансово-ревизионная комиссия (или ревизор). Постоянное руководство деятельностью товарищества осуществляет правление – исполнительный орган, избираемый из числа участников ОСЖ и отчитывающийся на общем собрании. В дальнейшем уже члены правления нанимают и увольняют работников для обслуживания многоквартирного здания, заключают договора в связи с обслуживанием, ремонтом и эксплуатацией общего имущества, ведут список участников, бухгалтерскую отчетность, созывают и проводят общие собрания. Наконец, чтобы «жизнь сахаром не казалась» – ОСЖ создает ревизионную комиссию, которая не реже раза в год изучает финансовые документы, представленные управленцами.
На весах - хлопоты против порядка
Звучит все перечисленное довольно бюрократично и вполне способно отпугнуть людей, не любящих связываться с административными аппаратами, даже такого «карманного» масштаба. Но по факту, функции управления мало чем отличаются от хлопот добровольных активистов из числа жильцов, сегодня собирающих с соседей деньги на покраску стен или детскую игровую площадку.
Очевидный плюс – организованный системный подход к исполнению «управдомом» своих обязанностей и прозрачность в финансовых вопросах. Здесь также имеет смысл подчеркнуть, что все задачи на ближайший год определяются коллегиально, на общем собрании собственников квартир.
Подобный институт, буквально действующий на пересечении капиталистической и социалистической этики, по идее, должен был легко и быстро прижиться в наших условиях. Однако, восемь кондоминиумов за четыре года – явно маловато.
Приведенные выше выдержки из Жилищного кодекса представляют собой лишь малую часть правовых условий для деятельности и условий функционирования ОСЖ, и только для их «выжимки» потребовалось несколько часов работы юриста.
Возможно, именно громоздкость процедуры согласования интересов, создание и регистрация объединений собственников жилья тормозят процесс оздоровления жилищно-коммунальной инфраструктуры?
Здесь стоит вспомнить, что первый из кондоминиумов был создан два года назад. Поддержка в его формировании оказывалась в рамках проекта «Инициатива по энергосбережению в строительном секторе Восточной Европы и Центральной Азии» (ESIB) программы INOGATE Европейского союза. И даже при содействии зарубежных экспертов, на то, чтобы сменить административный статус здания в 8-м микрорайоне Бинагадинского района Баку, потребовалось порядка двух лет.
Эксперты ESIB отмечали, что главной проблемой служит состав документов, которые необходимо представить для проведения регистрации ОСЖ. Как показала практика, это до двух десятков документов, и быстро сформировать данный пакет не помогла даже поддержка со стороны Министерства экономики и промышленности и Исполнительной власти Бинагадинского района. Притом, в свое время специалисты ESIB подчеркивали, что без этой поддержки процесс регистрации вообще бы не начался. В связи с этим эксперты предлагают установить в Азербайджане особый режим регистрации кондоминиумов, для чего потребуется откорректировать существующее законодательство.
Дорабатывать нормативную базу предстоит и в приграничных к Жилищному кодексу плоскостях, например, ускорив приватизацию жилищного фонда, без чего создание ОСЖ невозможно, или оптимизировав порядок регистрации права собственности на недвижимость, создающий проблемы и в иных аспектах рынка.
ЖЭУ жили, ЖЭУ живы, ЖЭУ будут жить?
Не лишним будет задать вопрос, что будет с юридически несуществующими сегодня жилуправлениями? Принято считать, что их фактическая недееспособность (или малополезность, если хотите) является следствием недостаточного самофинансирования этого института. Кстати, находящегося в подчинении Департамента жилищно-коммунального хозяйства ИВ Баку, и закономерно на содержании у этого единого органа по жилищно-коммунальному обслуживанию.
Сеть ЖЭУ – это нерационально используемые помещения (иногда неофициально сдаваемые в аренду предпринимателям), это большой штат «лишних людей», из которых самыми полезными, и то с большой натяжкой, можно считать сантехников и чернорабочих, самые квалифицированные из которых давно ушли на вольные хлеба, это лишняя бюрократия, наконец. Вообще – в условиях рыночной экономики содержание коммерчески неэффективных подразделений можно оправдать только их ролью в социальной политике государства, так что судьбу ЖЭУ можно считать решенной.
Тем не менее, лить слезы над бесславной кончиной жилуправлений пока преждевременно. Они вполне могут переквалифицироваться в управдомы, заключив контракт с объединениями собственников жилья, ЖЭУ получат юридический статус и полномочия управляющих компаний, в которых ОСЖ объективно будут нуждаться. На новом поле жэковские работники смогут применить накопленный за десятилетия работы опыт на практике, но уже под гораздо более придирчивым контролем.
Елена Старостина
