Время превращает ипотеку в выгодный инвестиционный инструмент
Ипотека всегда была темой активных обсуждений в обществе. Некоторые ипотеку со сроком 10-25 лет считали приемлемой, другие, посчитав, что в итоге заплатят двойную стоимость квартиры, приходили к заключению о ее невыгодности.
Начиная с 10 декабря в жилом комплексе «Renessans Palace» началась реализация нового ипотечного продукта. В частности, в жилом комплексе населению предлагается 20-летняя ипотека с 10%-ным начальным взносом. Годовая процентная ставка ипотечного продукта составляет 8%. У Центра стратегических исследований одного из ведущих девелоперов региона - Группы компаний «AS Group Investment», которая осуществляет строительство жилого комплекса «Renessans Palace», несколько иной взгляд на тематику ипотеки: «Этот вопрос более целесообразно рассматривать с точки зрения Золотого закона бизнеса. Ценность сегодняшних денег выше, чем ценность той же суммы, получаемой в будущем (Леонардо Пизанский, Фибоначчи, 1202 год). Другими словами, время обесценивает деньги».
Принцип стоимости денег с учетом фактора времени выявляет два ключевых момента:
* Во время проведения финансовых операций необходимо учитывать фактор времени;
* Суммирование полученных в разные временные отрезки денег и принятие на основе них решения является неправильным подходом (с точки зрения долгосрочных финансовых операций).
Каким образом в таком случае рассчитывать стоимость денег?
Финансовое управление с целью проведения операций с полученными в разное время финансовыми ресурсами осуществляет расчет финансовых ресурсов для конкретного периода с учетом рассчитанного на определенный период процента дисконтирования. Во время подсчетов используются два показателя:
* Будущая стоимость (Future Value – FV) – стоимость полученных сейчас средств спустя определенное время;
* Текущая стоимость (Present Value – PV) – текущая стоимость средств, которые будут получены в будущем. Это также можно назвать дисконтированной стоимостью.
Для подсчета текущей стоимости используется эта формула (адаптирована для ипотеки):
PV = C1/(1+r)^n
PV – текущая стоимость, C1 – сумма ежемесячных выплат, r – процент дисконтирования, n – численность месяцев, в течение которых будут осуществляться выплаты.
В настоящее время различные программы позволяют легко осуществить эти подсчеты.
В данном случае мы столкнулись с новым термином – процентом дисконтирования. Это степень доходности, которая обеспечивает инвестирование инвестора. Эта процентная ставка должна превышать текущую процентную ставку на депозиты, чтобы инвестору было выгодно вкладывать свои средства в этот проект, а не в банк. Во время подсчета процента дисконтирования учитывается не только процентная ставка депозита, но также учетная ставка Центробанка, инфляция и другие факторы. В качестве точки отсчета процент дисконтирования будет предусмотрен на уровне 12% - процентная ставка страхуемых вкладов в Азербайджане.
После определения этих терминов мы можем провести свои расчеты на основе ипотечного продукта - 10/8/20. Для простоты расчетов стоимость квартиры определим на уровне 1000 манатов за квадратный метр.
Предварительное впечатление - оплачивать ежемесячно 752,8 AZN в течение 20 лет выглядит проблематичным. Но не следует делать преждевременные выводы. Продолжим наши подсчеты и выясним, какова будет итоговая стоимость квартиры. Учтем, что для официальной регистрации ипотеки следует выплатить еще 1%, или 900 AZN.
В конечном итоге стоимость квартиры во время 20-летней ипотеки обходится на 91,57% дороже. Но нам следует также вычислить текущую стоимость денег, которые мы выплатим ежемесячно в течение 20 лет.
С учетом ежемесячного процента дисконтирования, численности месяцев, в течение которых следует осуществлять выплаты, и суммы ежемесячных выплат вычисляем «Present Value», который равен 68368 AZN.
Теперь можно переходить к расчету текущей стоимости квартиры.
Тем самым, если исходить из итоговой текущей стоимости – 792,7 AZN, квартира при 20-летней ипотеке обойдется на 20,7% дешевле.
Другими словами, приобретение на данный момент квартиры по цене 1000 AZN с квадратурой 100 m2 под условия 20-летней ипотеки с 10% начальным взносом и 8% годовых означает приобрести квартиру сейчас при 100%-ной выплате по цене 792,7 AZN.
Итак, применяемый на данный момент в «Renessans Palace» ипотечный продукт 10/8/20 выгоден не только для тех, кто нуждается в квартире, но также для тех, кто находится в поисках выгодных инструментов инвестирования. При этом этот подсчет не учитывает рост цен на недвижимость и доход, который может быть получен от эксплуатации жилья.
Центр стратегических исследований Группы компаний «AS Group Investment»
