Азербайджанская ипотека: выход в массы - АНАЛИТИКА
Хронология нынешнего мирового экономического кризиса известна: начавшись вроде с незначительных сложностей в ипотечной системе США, он довольно быстро охватил все сегменты финансовой экономики этой страны и с интервалом несколько месяцев перекинулся в Еврозону.
Также известно к чему это привело в Европе – теперь игроков на мировых фондовых площадках не могут успокоить даже столь глобальные финансовые новости как решение о создании европейского стабилизационного фонда в размере $1 трлн. Все этого говорит о том, что экономические и финансовые проблемы «Старого света» совершенно не решены.
Но что интересно, на фоне происходящего на задний план как бы отошли все вопросы, связанные с раздувшей нынешний мировой пожар самой ипотечной искоркой. Разве что в США кипят страсти по поводу того, чтоб заставить администрацию Белого дома надавить на ипотечных кредиторов и вынудить их списать часть жилищных кредитов тем заемщикам, чья ипотека в виду падения цен на недвижимость оказалась больше стоимости недвижимости. Но самое важное - на фоне происходящего в мире ипотека в Азербайджане продолжает развиваться и планомерно набирает обороты. По данным Центрального банка Азербайджана на ипотечном рынке страны наблюдается баланс между спросом и предложением на такого рода займы. В месяц примерно размещается кредитов на 5-6 млн манатов, что вполне достаточно, учитывая ситуацию в сфере строительства.
Почему международный финансовый кризис не сказался на реализации ипотечной программы у нас? Обратимся к предыстории азербайджанской ипотеки. Процесс стартовал 25 марта 2006 года и с тех пор в стране регулярно совершенствуется нормативная база в этом направлении. Подписано, к примеру, несколько указов главы государства, согласно которым утвержден круг лиц подпадающих под социальную ипотеку, определены механизмы выдачи льготных жилищных займов. Параллельно удалось создать и усовершенствовать работу Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ), наладить четкую схему взаимосвязи этой структуры с банками-агентами и небанковскими организациями, отобрать из них наиболее надежные, создать конкурентную среду, стимулирующую стабильное снижение ипотечных ставок, а главное заинтересовать население в получении жилищных займов.
Но далее еще интереснее. Период с 2007 по 2008 года в Азербайджане можно считать временем пробной ипотеки, когда Центральный банк, создавая с одной стороны систему надежного ипотечного кредитования, с другой прощупывал потенциал рынка и объемы спроса на такого рода займы. Следует обратить внимание, что процесс становление АИФ шел у нас параллельно с признаками первых сложностей в американской ипотечной системе и если сопоставить примерные сроки, то получится, что в момент когда в Азербайджане реально заработал ипотечный фонд, в США инвестиционный банк Lehman Brothers Holdings (позднее эту структуру постиг финансовый крах) начал переговоры о продаже своих активов на $40 млрд, вложенных в коммерческую недвижимость и ипотечные ценные бумаги, для наращивания капитала, пострадавшего от списаний. И, наконец, именно в прошлом году, в самый разгар кризиса в мире азербайджанское правительство начинает второе финансирование государственной ипотеки и выделяет средства Азербайджанскому ипотечному фонду, чем способствует с одной стороны непосредственно развитию жилищного кредитования, с другой стимулирует строительный сектор, что не позволяет ценам на недвижимость существенно уменьшиться. И опять если обратиться к аналогии во временном разрезе, то в тоже время уже бушует кризис в ипотечной системе Британии, где продолжает расти число судебных решений об изъятии жилья за неуплату ипотеки.
Параллельно, как уже было сказано, продолжается работа над формированием законодательной и другой нормативной базы регулирующей ипотечное кредитование. К примеру, если раньше в соответствии с указом главы государства «Об усовершенствовании механизма предоставления ипотечных кредитов в Азербайджане» получателями льготных займов могли быть члены семей шехидов, национальных героев, вынужденные переселенцы и приравненные к ним лица, граждане, находящиеся на государственной службе не менее 3 лет, кандидаты и доктора наук, спортсмены, имеющие высокие достижения, военнослужащие Министерства национальной безопасности, лица, находящиеся не менее 3 лет на воинской службе (исключая срочную службу), сотрудники внутренних войск Министерства внутренних дел и Государственной пограничной службы, то согласно другому указу президента правила льготного ипотечного кредитования стали распространяться и на сотрудников Государственной службы специальной охраны, что на несколько тысяч человек увеличило список лиц имеющих право на получение социальных займов. А это в свою очередь, с учетом членов семей этих людей, дало возможность улучшить жилищные условия нескольким десяткам тысяч наших сограждан.
В целом все эти своевременно реализованные меры и привели к тому, что согласно статистике Азербайджанского ипотечного фонда к началу мая 2010 года 42% получивших ипотеку по линии государственного финансирования в нашей стране составляли молодые семьи и люди в возрасте от 18 до 29 лет. Только в первом квартале года были выданы ипотечные кредиты на 18,2 млн. манатов. Плюс фонд продолжил рефинансирование ранее выданных кредитов на сумму 21,8 млн манатов. В апреле объем ипотечного кредитования при пересчете на душу населения вырос на более чем 6% и составил 20,3 манатов. В результате в том же месяце общий объем выданных в нашей стране по линии АИФ жилищных займов превысил 170 млн манатов.
Безусловно, помимо государственной ипотеки в Азербайджане наращивает обороты и практика жилищного кредитования, реализуемая частными кредитными учреждениями страны. Эти структуры вырабатывают собственные ипотечные программы, отвечающие требованиям минимизации рисков. Нет смысла перечислять какие именно азербайджанские банки задействованы в ипотеке, поскольку в той или иной степени процесс вовлечены все эти учреждения. Однако если говорить о процентных ставках, то каждый банк практикует собственную политику определения ипотечных процентов. В данном случае следует принять, что ипотека хоть и является массовым продуктом, однако с незначительным ужесточением условий кредитования рынок негосударственной ипотеки не замедлив своего развития перешел в состояние равновесия со спросом. И если учесть, что ипотеку как финансовую услугу должны покупать прежде всего те, кто может себе это позволить, то с большой долей вероятности можно утверждать, что с ростом благосостояния населения Азербайджана в данный процесс будет вовлечено все больше людей.
Тогрул РУХУЛЛАОГЛУ
