Рынок недвижимости демонстрирует положительную динамику
По данным Центрального банка Азербайджана, объем операций с недвижимостью в первом квартале 2011 года увеличился на 16,8% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года.
Нотариальные конторы зафиксировали сделки с недвижимостью в размере более чем 230 млн. манатов.
Много это или мало, и можно ли только по этим данным судить о перспективах на рынке недвижимости в стране? Для сравнения скажем, что в целом с января по март нынешнего года инвестиции в нефтяной сектор Азербайджана составили 33,9% от общего объема капиталовложений в экономику страны и немногим превысили 600 млн. манатов. Иначе говоря, инвестиции в жилищное строительство, а именно так Государственный комитет по статистике расценивает показатели объемов операций с недвижимостью, составили сумму равную примерно 40% инвестиций, направленных в ненефтяной сектор страны.
Так что показатель достаточно большой, однако он не дает полного представления о динамике и перспективах рынка недвижимости. Сформировать целостную картину о возможных изменениях на рынке жилья можно, только просмотрев в целом картину во всех сегментах экономики, в той или иной степени связанных с недвижимостью.
Как известно, в течение марта квадратный метр жилой площади на вторичном рынке столицы стоил $1320, что на 0,4% больше показателя предыдущего месяца. С начала года подорожание достигло 3,2%.
Казалось, не очень много, если учесть, что за последние пару лет цена на недвижимость, к примеру, в Баку понизилась почти на 20%. Тем не менее, сдвиг есть. Другое дело, что пока слишком мало желающих - приобрести недвижимость, и много мечтающих ее продать.
Соотношение между спросом и предложением на рынке недвижимости АР составляет 1 к 3,5. Причин много. Достаточно высокие цены на жилье и сравнительно низкий удельный вес недвижимости в качестве предмета купли-продажи. Это составляет весьма небольшую часть от всего жилого фонда и в среднем равно 2-3% против среднеевропейских, которые достигают порой и 20%.
Но есть определенные предпосылки, позволяющие говорить о том, что скоро цены на жилье повысятся. Факторы пускай косвенные, но, все же, не преминут сказаться на рынке. Вынесенный на обсуждение Милли Меджлиса законопроект "Об обязательном страховании" придаст рынку недвижимости более цивилизованный характер.
Документ определяет сумму страхования недвижимости и освобождения от него. Таким образом, сумма обязательного страхования жилых домов и квартир в Баку предусматривается в размере минимум 25 тыс. манатов, в Гяндже, Сумгайыте, Нахчыване – 20 тыс. манатов, в других населенных пунктах – 15 тыс. манатов. Страховая сумма по постройкам и зданиям определяется в соответствии со стоимостью такой же постройки или строительства здания на этой территории.
Сама сумма страхования будет невелика и доступна всем владельцам недвижимости. Но сам факт наличия страховки у приобретаемого жилья придаст такой сделке больший вес и гарантирует от возможных финансовых потерь новых владельцев недвижимости.
Другим нововведением может стать создание в АР жилищно-сберегательных банков. По мнению Центробанка, это окажет позитивное влияние на рынок недвижимости и, скорее всего, уже в этом году закон о жилищно-сберегательных банках будет принят.
Как известно, в нашей стране планируется применение немецкой модели финансирования, согласно которой человек осуществляет определенные взносы в банк в течение пяти-шести лет, и по истечении необходимого времени получает кредит для приобретения квартиры. То есть, может сложиться впечатление, что если этот проект стартует только в этом году, то заработает лишь спустя те же 5-6 лет.
Однако банки уже сегодня могут внедрить у себя нечто похожее на такую систему. Многие клиенты финансовых учреждений уже имеют свои накопительные счета, по которым 5-6 лет выплачивают взносы согласно подписанным договорам с банками.
Ведь пятилетний срок в немецкой модели финансирования предусмотрен не только для того, чтоб клиент смог собрать в банке требуемую сумму, но и для определения банком платежеспособности или, если хотите, степени ответственности клиента. Если механизм жилищно-сберегательных банков заработает уже с нынешнего года, то это существенно подстегнет спрос на рынке недвижимости.
И наконец, рынок недвижимости в Баку – это не только центральная ее часть, но и прилегающие к столице поселки, цены на которые хоть и косвенно, но оказывают влияние на цены в густонаселенных районах города.
И здесь нельзя не вспомнить о Государственной программе социально-экономического развития города Баку и его поселков в 2011-2013 г.г., предусматривающей решение конкретных проблем каждого поселка.
Программа достаточно детализирована и включает 16 направлений, группируя которые можно выделить такие сферы, как инфраструктура, социальная сфера, экология, развитие предпринимательства.
В частности, предусматривается строительство 11 новых подстанций, ремонт и реконструкция 42, прокладка 300 км электропроводов с кабелями по 110-120 кВт. Также будут обновлены системы канализации и водоснабжения 63 поселков, построены восемь водоочистных установок общей мощностью 535 тыс. куб.м, капитально отремонтированы внутрипоселковые дороги, площадь которых составляет около 20 млн. кв.м и т.д.
Казалось бы, какая связь между новыми подстанциями и дорогами, и рынком недвижимости? Связь непосредственная, поскольку, чем лучше коммунальное обеспечение недвижимого жилья и транспортная инфраструктура, тем, соответственно, и выше цены на нее. Так что, опять же косвенно, но и Госпрограмма социально-экономического развития города Баку и его поселков в 2011-2013г.г. тоже окажет положительное влияние на стоимость жилья в столице.
В завершение отметим, что в первом квартале нынешнего года Госкомитетом по вопросам имущества зарегистрированы имущественные права почти на 28 тыс. объектов недвижимости по всей республике. То есть, ровно столько объектов перешло из государственной собственности в частную, и все они могут стать предметом купли-продажи. Для оживления же рынка предпосылок, как видим, достаточно благоприятных стечений обстоятельств, чтобы торги на нем вновь оживились.
Тогрул РУХУЛЛАОГЛУ
