Всемирный Банк о том, как сделать недвижимость в Азербайджане доступной
Официальная статистика говорит о постоянном интересе населения к ипотеке: по данным Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ) при Центральном банке Азербайджана, в стране выдано уже свыше 17 тысяч жилищных кредитов.
Однако специалисты отмечают большой разрыв между спросом на ипотеку и ее предложением, причиной чего называются условия кредитования, дефицит доступного жилья и ряд других институциональных недостатков. Группа Всемирного банка (ВБ) подготовила собственные рекомендации по усовершенствованию ипотечного климата в Азербайджане.
О них 1news.az рассказала находившаяся с рабочим визитом в нашей стране координатор Всемирного банка по частному и финансовому сектору на Южном Кавказе Анжела Пригожина.
- Пожалуйста, расскажите о ключевых моментах, на которых строятся рекомендации банка по развитию национального института ипотеки.
- В действительности у Азербайджана огромный потенциал дальнейшего развития финансового рынка и экономики – в том числе через развитие рынка строительства и рынка ипотечного финансирования. Это две стороны одной медали, иначе говоря, рынок ипотеки будет развиваться только при условии эффективного и ликвидного финансирования ипотечных кредитов, а рынок ипотечного кредитования во многом зависит от доступности и наличия жилищного фонда.
Соответственно, наши рекомендации многогранные и включают в себя, прежде всего, советы по развитию жилищной стратегии, которая предусматривала бы расширение в целом жилищного фонда и улучшение его качества. В том числе и социального жилья, поскольку развитие жилищного фонда для людей с низким уровнем дохода имеет очень важное значение.
Второй элемент наших рекомендаций касается непосредственно развития и усовершенствования существующих механизмов финансирования субсидированного (то есть доступного) жилья. Мы знаем, что сегодня в Азербайджане целый ряд министерств и ведомств выделяет через государственный бюджет целевые ресурсы на финансирование строительства доступного жилья для разных категорий населения. Наши рекомендации здесь – улучшить координацию, может быть, даже консолидировать эти ресурсы в каком-то едином агентстве, с тем, чтобы увеличить масштабы работ, благодаря чему естественным путем можно было бы еще больше снизить себестоимость подобного строительства, а значит, и повысить эффективность использования средств.
Третья рекомендация касается структурных реформ, которые необходимы для расширения прав собственности на жилье и регистрацию недвижимости.
Это один из ключевых моментов, которые на сегодняшний день, на мой взгляд, во многом являются препятствием для развития и жилищного строительства, и кредитования. Мы знаем, что есть достаточно большое количество людей, проживающих в своих домах, но без правового титула, то есть права собственности (так называемых купчих – авт.). Это существенно снижает ликвидность такого жилищного фонда и не дает возможность людям как эффективно распоряжаться этим жильем – для продажи, перепродажи, использования в качестве залога, так и для банков, безусловно, создает риски в кредитовании подобного рода недвижимости.
Поэтому мы призываем правительство к принятию на государственном законодательном уровне определенных мер к тому, чтобы максимально ускорить процедуры регистрации, передачи прав собственности и регистрации выдачи титула на новое жилье, а также, конечно, к урегулированию сложившейся ситуации, когда достаточно большое число граждан много лет проживает в домах без прав собственности.
- …И такой жилой фонд фактически вычленен из оборота.
- Безусловно. Это как раз тот фактор, который во многом снижает ликвидность, а соответственно и стоимость этого жилья, и не дает банкам в том числе рекредитовать, рефинансировать в ипотеку, а людям использовать эффективно этот очень важный актив. Порой самый большой актив – либо для начала бизнеса, либо для повышения своей собственной финансовой ликвидности, поскольку многие хотят начать бизнес или передать жилье, допустим, в наследство, или продать за ненадобностью и переехать в более подходящий дом. Иначе говоря, жилье – это актив, которым нужно умело распоряжаться, и его стоимость прямо зависит от ликвидности, от прозрачности прав собственности и от возможности финансировать и рефинансировать в него.
Следующая реформа, которую мы рекомендуем провести, касается непосредственно дальнейшего расширения возможностей государственного Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ).
В рамках существующих программ мы активно сотрудничаем с Центральным банком Азербайджана и с АИФ в вопросах развития внутренних операционных процедур, механизмов управления рисками и повышения эффективности работы фонда. Также мы начали активный диалог с правительством и с Центробанком относительно дальнейшей реструктуризации АИФ с тем, чтобы фонд вышел со своими ценными бумагами не только на внутренний рынок Азербайджана, но и на международные рынки.
Таким путем можно увеличить объем привлечения денежных ресурсов и предоставлять банкам в разы большее количество средств, потому что на сегодняшний день тот объем финансирования, который фонд получает через выпуск облигаций, фактически капля в море, это, наверное, даже меньше 10% от реальных потребностей рынка. АИФ таким образом мог бы сыграть куда более важную роль – как катализатор развития рынка ипотечного финансирования, так и финансирования строительства.
И еще одна очень важная функция, которая также остается за государством и которую также необходимо усовершенствовать. Это неотъемлемая часть реформы ипотечного кредитования – улучшение механизмов работы с проблемными заемщиками и реализации имущества в случае неплатежей. Такая работа касается механизмов процедуры банкротства предприятий и банкротства физических лиц в случае, если они не выполняют свои обязательства. Также это касается работы с проблемными активами: необходимо совершенствовать механизмы реструктуризации кредитов и, конечно, продажи залога, в данном случае недвижимости.
Азербайджан уже начал реформы по всем этим направлениям, в каких-то случаях медленнее, в каких-то – быстрее, но скажем так: сложившаяся экономическая ситуация подсказывает нам необходимость ускорения реформ, поскольку они действительно дадут толчок экономическому росту, повышению социальной защищенности людей и возможности использования ими своих активов (в виде недвижимости) для развития бизнеса и повышения собственного благосостояния. Поэтому в данной ситуации мы готовы продолжать сотрудничать с правительством по разным направлениям этих реформ.
Опять же, я перечислила пять ключевых направлений, желательно, чтобы они проходили параллельно и, скажем так, в скоординированной манере. Поэтому мы рекомендовали, чтобы для выработки социальной политики и политики жилищного кредитования была создана какая-то общая рабочая группа, которая бы регулярно обсуждала и координировала эти реформы.
- Имеет ли смысл усиление конкуренции среди коммерческих банков с тем, чтобы они привлекали ресурсы для ипотеки, скажем, на фондовом рынке?
- Нужно не только усилить конкуренцию. Нужно просто развивать инструментарий.
К хорошим новостям можно отнести то, что Азербайджан принял новый Закон «О ценных бумагах», к которому Государственный комитет по ценным бумагам Азербайджана (ГКЦБ) сейчас уже разработал новую нормативную базу. Мы надеемся, что она вступит в действие в ближайшие полгода.
Этот закон дает возможность выпускать в соответствии с европейским законодательством полноценные ипотечные облигации. Закон также создает возможность для секьюритизации ипотечных активов. Это две ключевые реформы, которые необходимы для увеличения финансирования ипотеки как активного, надежного предмета залога. Мы надеемся продолжать наше сотрудничество с ГКЦБ в рамках как действующей Программы по развитию фондового рынка, так и, возможно, новых программ. Мы будем продолжать работу с АИФ, потому что в данном случае очень важно, чтобы на рынок вышли облигации с качественным залогом, создали некий стоимостной бенчмарк, чтобы этот рынок мог дальше развиваться.
Надеемся, что также в ближайшее время будет проведена и образовательная работа среди банков, которым должно быть объяснено, каким образом выпускать эти ценные бумаги, как проводить секьюритизацию. Это нужно для того, чтобы у банков появился интерес использовать более эффективно свои активы, выпуская под них, как под залог, ипотечные облигации. Это, безусловно, создаст альтернативу АИФ, который на сегодняшний день является чуть не единственным источником рефинансирования ипотеки, и небольшой объем его финансирования, конечно, сдерживает рынок. Наконец, это даст возможность самому АИФ под залог своих ипотечных активов выходить как на внутренний, так и на международный рынки капитала.
Поэтому мы видим большие перспективы развития как раз в новом законе по ЦБ и надеемся, что в ближайшие 2-3 года мы уже увидим существенные изменения и на фондовом рынке появятся ипотечные ценные бумаги.
- Есть какие-то оценки, сколько времени может занять процесс усовершенствования всего института ипотечного кредитования?
- Самое сложное – это провести правовые документы. Закон по ипотечным облигациям, ценным бумагам и секьюритизации уже принят, и, как уже сказано, нормативная база должна быть разработана в ближайшие полгода. А остальное уже зависит от аппетита банков, насколько они захотят эффективно использовать этот инструмент для рефинансирования ипотеки. Что касается ускорения совершенствования процедур регистрации существующего и будущего жилищного фонда, то уже многие инициативы правительство взяло на себя (в том числе в рамках программы развития бизнеса, для улучшения рейтингов).
Опять же, на все должна быть политическая воля, когда она в наличии – нет ничего сложного. Многие рекомендации по ипотечной сфере, например, были выданы Всемирным банком еще в 2008 году, поэтому фактически уже готовое видение реформ есть. Мне кажется, если грамотно и эффективно за это взяться, то в ближайшие 12-18 месяцев можно кардинальным образом улучшить условия для ипотечного рынка. Даже и быстрее, поскольку рекомендации технически готовы, возможно, они просто требуют некоего консенсуса, согласования. Относительно процедур оценки и развития рынка этих услуг многие меры нужны безусловно.
Чтобы оценщики правильно и эффективно действовали, важно развитие информационных программ и баз данных, с тем чтобы были сравнительные цены. Потому что если какие-то сделки по продаже осуществляются, то при отсутствии бенчмарка сложно понять, сколько же в действительности стоит жилье. Но, опять же, в Азербайджане уже есть достаточно много инициатив в этом направлении, и завершить работу не так сложно.
Собственно ипотечный рынок, как показывает история во многих странах, может подниматься много лет, а может за два-три года пережить реальный бум. Для нас здесь очень важен баланс, потому что перекредитование населения тоже не является продуктивным, мы должны все-таки помнить о платежеспособности граждан. И мы должны помнить о том, что надо избегать перегрева рынка, что неминуемо приведет к большим проблемам.
Так что в данном случае очень важно, опять-таки, чтобы рынок ипотечного кредитования развивался параллельно с рынком строительства, на котором, безусловно, тоже надо проводить результативную политику. В том числе решать вопросы доступа к земле, эффективности оценки и разрешительной системы на строительство. А также на завершение строительства, поскольку мы понимаем, что очень часто люди не получают право собственности на жилье в силу уязвимых точек системы или каких-то пробелов в существующих процедурах регистрации, когда строительство де-факто закончено, но де-юре не сдано, и, как следствие, люди не могут оформить право собственности. На мой взгляд, эти вопросы требуют какого-то политического решения, с тем чтобы одним разом избавиться от прошлых проблем.
Где-то требуются изменения в законодательстве, но, опять же, в этих направлениях достаточно много экспертов работало, в том числе нашего банка, в течение нескольких лет. Рекомендации готовы, если есть на то воля Божья и желание правительства Азербайджана, мы готовы помочь ускорить реформы в этом направлении.
- Вы упоминали социальное жилье – это означает большие инвестиции государства, но, видимо, только так решится вопрос ценообразования?
- И да, и нет. Смотрите: цена на жилье определяется рядом факторов. Первое – на сегодняшний день нужно помнить, что интерес строительных компаний в основном почему-то сосредоточился на строительстве элитного жилья. Это может быть вызвано несколькими факторами, в том числе высокой стоимостью самой земли, особенно в центре Баку. Никто не будет в центре столицы, на дорогих земельных участках, строить социальное жилье, и, собственно, это не происходит ни в одной стране мира: социальное жилье всегда создается в других, не в коммерчески привлекательных, зонах. Следовательно, тут опять нужна грамотная политика распределения земли, и второе – что очень важно – безусловно, эффективность использования средств.
На наш взгляд, сегодня правительство уже выделяет большие средства через разные министерства на строительство жилья для переселенцев, военных, учителей, других социальных групп. Проблема в том, что, если организовывается конкурс на строительство одного здания, себестоимость его постройки будет намного выше, нежели себестоимость постройки сразу целого жилищного комплекса или ряда домов. Безусловно, опять же, если разрешительная процедура будет быстрее оформляться, если будет учитываться и проводиться более жестко контроль над использованием средств, плюс функции разных министерств и ведомств, где сейчас разные процедуры выделения средств объединяются в одном центре, – естественно, результат будет совсем другой. Когда такая работа будет более скоординирована и идти под жестким контролем из единого центра, подобным образом возможно тоже административно сократить себестоимость социального жилья.
Мы понимаем, что после кризиса 2009 года многие строительные компании обанкротились, поэтому для них самих тоже нужны механизмы финансирования – не только за счет государственных средств. При работе на госсредства процедура такова, что вы можете сделать авансовый платеж, а затем строительство должен финансировать банк. Уже потом, по завершении стройки, правительство может выделять средства строительной компании. Так что на сегодняшний день банкам нужно найти где-то среднесрочное финансирование, для того чтобы обеспечивать деньгами непосредственно процедуру строительства и выделять деньги на проектное финансирование. (Плюс, конечно, надо совершенствовать процедуры работы самих банков в этом направлении, так как строительный сектор – это сезонные риски, это риски залога и прочее.)
Если говорить о долгосрочных реформах, то, конечно, одним из самых насущных вопросов будет доступ к «длинным деньгам», поскольку банки не могут финансировать долгосрочную ипотеку только за счет депозитов. Соответственно, во многих странах, как вы знаете, наличие частных пенсионных фондов и компаний по страхованию жилья, которые имеют реально долгосрочные ресурсы, является ключевым аспектом развития как для фондового рынка, так и для ипотечного. Азербайджан уже инициировал дискуссию относительно проведения пенсионной реформы и создания накопительного пенсионного обеспечения. Мы знаем, что Министерство финансов эффективно занимается развитием страхового рынка. И реформы в этих направлениях тоже являются ключевыми, и хотя они кажутся больше ориентированными на отдаленную перспективу, но от правильности принятия решения сейчас зависят в том числе долгосрочные результаты.
Все это связано фактически напрямую со стратегией долгосрочного развития страны. Как раз при разработке этой стратегии очень важно иметь видение дальних целей, потому что многие реформы требуют долгосрочного терпения для проведения долгосрочных реформ. Соответственно, как раз сегодня нужно ставить задачу, чтобы постепенно через десять лет добиться стабильного результата.
- Есть ли какие-то собственные преимущества нашей ипотечной системы?
- У вас есть одно больше преимущество – вы в принципе, при таком количестве внутренних ресурсов в стране, ни от кого на самом деле не зависите. Притом Азербайджан грамотно поступает в том, что Госнефтефонд инвестирует деньги на западных рынках, диверсифицирует их и не вкладывает все во внутренний рынок, а инвестирует в свою страну разумно, через доли в инвестиционной компании и других проектах. На самом деле это ваш как бы буфер, и это очень важно. На сегодняшний день стоимость ресурсов на внешнем и внутреннем рынках, в принципе, можно существенно снизить за счет правильных структурных реформ, и вам сейчас нужно использовать эти источники. Поэтому первая рекомендация всегда предлагает использовать внутренние ресурсы, потому что это принципиально важно и для развития других секторов экономики.
Елена Старостина
