В июне проданы 16 из каждой сотни выставленных на рынок единиц недвижимости

Во второй половине 2007-го – первой половине 2008 года на отечественном рынке недвижимости наблюдается спад. По данным консалтинговой компании MBA, потенциальных клиентов рынка недвижимости можно разделить на три группы:

А) состоятельная прослойка, которая за 2003-2006 гг. в избытке удовлетворила все свои материальные и социальные потребности, а ныне, как правило, уже не проявляет склонности тратить средства на недвижимость и, по сути, покинула рынок;

Б) средняя прослойка, которая также удовлетворила большинство своих социальных запросов и стремится вкладывать деньги в бизнес с тем, чтобы получить альтернативный источник высоких доходов, что привело к их временному отходу от рынка недвижимости, а случаи возвращения происходят изредка с целью накопления сокровищ;

С) небогатая прослойка, многочисленная и отличающаяся стремлением к активности на рынке, покупательная способность которой за последние полтора года резко снизилась. Имеющиеся на руках лишние деньги съедает усиливающаяся инфляция, и поэтому многие опасаются тратить на недвижимость имеющиеся у них деньги, предпочитая удовлетворять текущие нужды. Усугубляют положение замораживание государственных ипотечных кредитов, высокие ставки коммерческих ипотечных кредитов и высокие цены на недвижимость.

Помимо этих групп, есть еще предприниматели, работающие на рынке недвижимости. Они немедленно скупают предлагаемую за сходную цену недвижимость и выставляют на долгосрочную продажу: некоторые - отремонтировав, а некоторые и без ремонта.

Необходимо упомянуть и клиентов-иностранцев, предпочитающих недвижимость на первичном рынке и с ремонтом, способствующих таким образом поддержанию активности на рынке. Благодаря этим двум группам в июне активность на рынке составила 0,16, т.е. проданы 16 из каждой сотни выставленных на рынок единиц недвижимости. Это ниже показателя начала года на 1,4%, а показателя аналогичного периода прошлого года – на 25,1%. В то же время за июнь средняя цена на рынке недвижимости возросла на 0,9%, а индекс цен – на 0,1%, в портфеле предложений продолжена тенденция снижения удельного веса недорогого имущества. Сроки капитализации имущества возросли на 1,8%, а доходность за счет роста оперативных расходов снизилась на 1,7%.

На рынке недвижимости в Баку за минувший год отмечен рост цен на 30,5%, причем с начала года – на 20,7%. Индекс цен за минувшие 6 месяцев достиг 334,9 пункта. Объем предложений продолжал расти. В структуре портфеля предложений квартиры составили 55%, земельные участки – 25%, коммерческие объекты – 7%, аренда – 13%. Таким образом, по уровню спроса и предложения жилье сохранило и даже укрепило свое лидерство в структуре портфеля предложений. На первичном рынке за первые 6 месяцев года рост средней цены составил 10,1%, а индекс цен возрос на 39,1 пункта и достиг 427,6 пункта. На вторичном рынке цены возросли в среднем на 19,6%, а индекс достиг 327,4 пункта. В течение июня цены на квартиры возросли на первичном рынке в среднем на 0,3%, тогда как на вторичном снизились на 0,4%.

С начала года продолжается рост арендной платы за жилье, хотя нередко при этом владельцы жилья сталкиваются с сопротивлением арендаторов, о чем свидетельствует структура портфеля предложений за июнь. С начала года удельный вес предложений арендной платы, уступающей среднему уровню цен, снизился с 69,3 до 57,7%, причем эта тенденция ускоряется.

С начала года коэффициент доходности недвижимости, используемой в коммерческих целях, в большинстве зон снизился, а цены возросли на 1,8% и достигли 3431 доллара за квадратный метр. Разница между предложенными и согласованными ценами достигла 5,1%, что истолковывается экспертами как ограничение цен на рынке покупательной способностью населения и превосходство предложения над спросом. Сроки экспозиции на рынке коммерческой недвижимости с начала года снизились на 2,3% и достигли в среднем 145,8 дня. В отличие от предшествующих месяцев, в июне помещения для услуг стали наиболее выгодными, что связано с наступлением лета.

Средние цены на дома дворовой системы к концу месяца снизились на 3,0% и составили 1204 доллара за кв. м, или 216118 долларов за дом. Приусадебные участки домов дворовой системы, предлагаемых к продаже, сократились на 4,4% и составили в среднем 4,3 сотки, жилая площадь – 179,5 кв. м, число комнат – 4,1. Снижение цен за месяц связывается с высоким уровнем цен на рынке и большим интересом покупателей к многоквартирным жилым зданиям.

На земельном рынке Баку отмечены относительная к прежнему периоду стабильность цен – 25062 доллара за сотку при среднем изменении цен в 0,2% и снижение активности. Структура портфеля предложений не изменилась, при этом предложений в 1-й зоне, составляющей исторический центр столицы, не отмечено, а доля 2-й зоны в портфеле снизилась до 6,9%. В течение июня число договоров о купле-продаже недвижимости снизилось на 2,8%, а степень риска при операциях с недвижимостью 4,7%.

Выводы:
А) активность на рынке недвижимости снизилась главным образом в связи с высокими ценами и сезонными факторами;

В)отмеченный рост цен связан не с увеличением спроса, а с увеличением производственных и потребительских затрат;

С) уменьшение физических параметров предлагаемой жилплощади (за последний год приусадебные участки уменьшились на 18,9%, а жилплощадь – на 7,1%) указывает на стремление населения повысить покупательную способность путем снижения возможных затрат;

D) индекс расслоения квартир (дорогие/дешевые) в июне снизился до 1,716, цены на дорогие квартиры снизились на 2,2%, а на дешевые – повысились на 1,3%;

E) подорожание на рынке имеет тенденцию к замедлению, возможности искусственно вздувать цены ограничиваются. Рост цен связан с инфляцией, вероятность снижения цен остается слабой.

1news.az