«Доступное жилье» для бизнеса: куда движется рынок?
Если бы резкого изменения курса маната не было, то его, как говорится, стоило бы придумать, хотя бы ради того, чтобы встряхнуть и привести в сознание бакинский рынок недвижимости, и в особенности рынок офисных помещений.
Эта статья расходов уважающего себя предпринимателя в последнее время приобретала размеры, зачастую несовместимые с бизнесом. А поскольку перекладывать траты на клиента – занятие неизбежное, то и ростом потребительских цен в экономике (в первую очередь в сфере услуг) мы не в малой степени обязаны ценам на коммерческую недвижимость.
На старт, внмание, «вниз»!
В этом смысле нынешнее «время перемен» дает неплохие обещания.
Тенденцию удешевления офисной недвижимости сегодня можно считать назревшей. А это значит появление благоприятных условий для оптимизации отношений на рынке, и главное – здорового ценообразования. Благодаря тому, что сейчас бизнес, минимизируя свои расходы, активно меняет помещения на менее затратные (в том числе арендуя квартиры в жилых домах), появляются основания для снижения стоимости аренды. Но переживать за арендодателей и продавцов преждевременно: идеального результата можно будет добиться только за счет стратегического подхода, ориентированного на придание стимула инвесторам, вкладывающимся в строительство деловой недвижимости.
Так, по данным консалтинговой компании MBA LTD, если в целом за пять месяцев с начала года рынок недвижимости Баку прибавил в цене 2,08% (потеряв 23,08% в пересчете на доллары США), то только за май падение цен составило 3,84% в манатах и 3,01% в долларах (упоминание американской валюты не случайно: стараясь избежать валютных рисков, владельцы недвижимости озвучивают свои ставки в долларовом эквиваленте, хотя сделки, в соответствии с законом, регистрируются в манатах).
При этом коммерческие помещения за май подешевели в обеих валютах примерно на 5,5% (до средней цены в 3 418 долларов за квадратный метр).
Можно сказать, что баланс спроса и предложения на недвижимость, сейчас активно «продавливает» цены вниз. Так, по статистике Центрального банка Азербайджана, совокупный оборот этого рынка в первом квартале 2015 года упал на 23,8% (в том числе по вторичным сделкам на 27,6%), хотя в 2014 году наблюдался рост спроса на недвижимость – на 19,1%. Очевидно, что данная тенденция отражается и на рынке офисной недвижимости, несмотря на то, что ее строительство продолжается.
Качественный прогресс
Как сообщил генеральный директор MBA LTD Нусрет Ибрагимов, в Баку сейчас продолжается строительство и сдача в эксплуатацию бизнес-центров.
- На этот год, по нашим данным, строятся два крупных бизнес-центра, один порядка 6 тыс. квадратных метров, другой немногим меньше, что в сумме даст где-то 11 тыс. метров. В этом направлении идет работа, но я думаю, что если раньше люди охотно занимали офисные помещения класса «С» и «D», то сегодня они предпочитают помещения в классе «A» или «B», то есть, рынок двигается в сторону лучшего качества. Сейчас офисные помещения в классе «С» и «D» понемногу освобождаются, это или административные здания советских времен, полуподвальные помещения.
- Верны ли слухи, что спрос на офисную недвижимость резко упал после изменения курса маната?
- Не только на офисные помещения, активность по всем коммерческим объектам сейчас находится на самом дне. Снизилась деловая активность, постепенно освобождаются некоторые коммерческие объекты, особенно дорогие или те, что находятся в центре города, и съемщики предпочитают более доступные объекты. Все это в итоге ведет к падению цен.
При этом наш собеседник отмечает, что в настоящее время владельцы объектов предпочитают не продавать их, сталкиваясь потом со сложностями повторного инвестирования денег, а сдавать помещения в аренду, получая долгосрочный, стабильный доход, что намного выгоднее.
Сколько стоит метр?
Собственно, если мы говорим о цене, необходимо иметь ясное представление, насколько она обоснована экономически. Только лишь баланса между спросом и предложением недостаточно: в условиях острого дефицита происходит что-то вроде картельного сговора. Арендодатели настаивают на предельно возможных масштабах цен, намного опережающих нормальные цифры рентабельности помещений и в кратчайшие сроки с лихвой перекрывающих вложения в строительство.
Причины следует искать в том числе в почти тотальной невостребованности института оценки имущества и возможной выгоде от его эффективного использования.
Сейчас Служба государственного реестра недвижимого имущества при Государственном комитете по имущественным вопросам приступила к реализации проекта «Массовая оценка недвижимого имущества в Азербайджане». Работа, проводимая совместно со Всемирным банком, ведется с целью анализа рыночной стоимости недвижимости. Ожидается, что этот подход позволит более продуктивно рассчитывать социально-экономическую политику в отношении этого рынка. В перспективе, по идее, это может сделать услуги оценщиков более востребованными, а обеим сторонам конфликта – арендодателям и арендаторам – принесет более ясное видение границ и правил своих взаимоотношений.
Принцип неопределенности
Исполнительный директор Ассоциации риелторов Азербайджана Эльнур Азадов также отмечает влияние девальвации на снижение спроса на офисную недвижимость, в особенности располагающуюся в центральной части города. Однако говорить о динамике цен сейчас достаточно сложно: у разных источников своя информационная база, цифры на выходе отличаются. Официальные данные собираются только по фактам продаж, проходящих через нотариальные конторы Министерства юстиции и Государственный комитет по имущественным вопросам Азербайджана. Однако следует учесть, что через них проходят только продажи объектов, имеющих купчие.
- Повлиять же на движение цен или арендной ставки невозможно, у нас открытый рынок. Многие собственники объектов сохраняют ставку без изменений, рассчитывая, что неблагоприятный период будет продолжаться, скажем, шесть месяцев. За это время они потеряют 10-20% арендаторов, которые вернутся, когда через полгода рынок начнет возрождаться, так они считают. Если спускать ставку, то потом ее трудно будет вернуть, к тому же в офисных зданиях остальные арендаторы начинают выказывать недовольство и требовать снижения своей стоимости аренды также. Поэтому владельцы помещений готовы попытаться переждать этот период себе в ущерб.
- Если у нас начнут массово проводить оценку перспективной доходности объектов – это может повлиять на приведение расценок на рынке до обоснованного экономически уровня?
- Так называемый доход от капиталовложения действительно имеет влияние, и у меня есть достаточно большой опыт наблюдений в этой сфере. Инвестиции должны возвращаться в среднем за 8-10 лет. При таком расчете стоимость аренды считается достаточно реальной и для съемщика, и для арендатора – в обоих случаях. Но есть такой нюанс, как эффективность и разносторонность использования: если объект пригоден для любого типа эксплуатации и на него есть высокий спрос – сроки окупаемости сокращаются. Если помещение, скажем так, немного специфическое – расчеты рентабельности будут другими.
- На какой срок окупаемости инвестиций рассчитывают местные застройщики? Те же десять лет?
- У нас, к сожалению, можно сказать, бизнес-планирования в области строительства серьезного нет. Как эксперт, я с ним очень редко сталкивался. Большинство застройщиков заявляют, что у них бывает очень много т.н. «непредвиденных» расходов, и на этом основании они устанавливают максимальную арендную ставку и держат ее планку высоко.
Офисы должны появляться осознанно
- А в итоге на рынке происходит эскалация цен. Есть ли какое-то видение, насколько насыщен рынок предложениями? Например, много офисов сдаются в зданиях, выстроенных по проекту жилого дома…
- Да, такое встречается. Сугубо офисной недвижимости не хватает. До переизбытка предложений, как, скажем, в деловых центрах Чикаго, Нью-Йорка, далеко. В городе Баку сейчас функционирует около трех десятков относительно крупных офисных зданий и административных центров, а также примерно столько же более мелких строений. И они почти все забиты более чем на 80%, так что нехватка предложений на рынке влияет на цены. Обычно спрос есть всегда, но разнится по ряду причин. Например, он зависит от месторасположения здания. Очень часто спрос ниже на большие по площади помещения: ими пользуются крупные компании с большими бюджетами, которые в состоянии платить большие арендные ставки. Самые востребованные – небольшие помещения в мелких бизнес-центрах. Таких, к сожалению, мало, в любом таком здании сложно найти офис до 50 кв. метров, потому что деловым людям выгоднее идти в бизнес-центр, чем снимать под офисы квартиры.
Разница в цене невелика, и имеет смысл доплатить за полноценный офис. Это дает ряд преимуществ в виде солидности, бизнес окружения, меньше мучают проверяющие органы, не нужно платить по отдельности за коммуникации, есть охрана и так далее.
Было бы уместно заметить: создавать деловые центры – это функции градостроительства. Сейчас у нас бизнес стремится в центр города. Но, как мы часто видим, это вызывает проблемы – с транспортом, парковкой и т.д. Было бы неплохо, например, инициировать появление бизнес-парков по примеру бизнес-инкубаторов, которые создаются государством. Например, в Сумгайытском технологическом парке обеспечены условия для развития промышленных компаний. Государство должно создавать зоны деловых центров и определенную инфраструктуру. Очень много территорий, которые государство само заинтересовано расселить. После этого можно направить строительному инвестору готовый пакет предложений, привлечь банки, которые предоставят кредит под низкий процент, также обговариваются условия передачи земельного участка, и застройщик создает под конкретные требования государства свой бизнес-центр.
В планах развития города предусмотрены жилые зоны, промышленные районы, зеленые зоны, торговые центры. Считаю, что государство должно выделить определенные территории, чтобы не только центр развивался в «деловом» направлении. Если их в городе будет несколько – начнет расти вокруг определенная социальная инфраструктура, жилье, эффективнее распределяться нагрузка на столицу.
В заключение этой темы нелишне вспомнить, что только за прошлый год в Азербайджане количество юридических лиц увеличилось на 9 130, или 9,9%. Как следствие, общее число действующих предпринимателей перевалило за 94,5 тысячи. Примерно для половины из них наличие и доступность по деньгам офисного помещения выступает обязательным условием работы, и косвенно, пусть и в небольшой доле – фактором развития экономики.
Нетрудно догадаться, что такой бизнес не может дожидаться, пока собственникам недвижимости прискучит дожидаться возвращения «лучших времен» и возвращения спроса по старым ценам. Будем надеяться, что рынок расставит все по своим местам и спустит цены на помещения и аренду до уровня, отвечающего текущей реальности.
Елена Старостина
