Где самые выгодные цены на жилье в Баку?
Согласно данным портала недвижимости yeniemlak.az, на рынке жилой недвижимости Баку с декабря 2015-го по февраль текущего года наблюдалось повышение цен в среднем на 6%.
Так, на начало декабря прошлого года средняя стоимость «квадратного метра» жилья составила 1332 маната, а в феврале текущего года – 1409 манатов. Причем рост цен на рынке «новостроек» почти в два раза опережает рост на старое жилье: 4,8% и 2,75% соответственно.
Такая разница обусловлена несколькими причинами, из которых две – самые важные:
- первая – фактор качества. Так, цены на старое жилье хоть и традиционно выше цен на «новостройки», но показывают постепенное сужение этой разницы. Так, если в январе 2016 года «старое жилье» стоило на 6% дороже «новостроек», то в январе 2014 года эта разница составляла аж 15%. Тенденция уменьшения этой разницы в пользу новостроек – показатель смещения спроса на новое качественное жилье и постепенный отказ от застаревшего «вымирающего» жилья;
- вторая - фактор ипотечного рынка. Так, ипотечные продукты, кратко- и среднесрочные рассрочки, предлагаемые сегодня строительными компаниями на первичном рынке Баку, повышают доступность такого типа жилья, что положительно отражается на спросе, а в конечном итоге и на цене «квадрата» в новостройках – в строящихся и готовых новостройках. Старое жилье такими условиями, к сожалению, пока что не может похвастаться, так как покупатель такого жилья по ипотеке должен соответствовать множеству требований.
Особо привлекательным для покупателей сегодня является рынок строящихся домов, спрос на которые является важным локомотивом всего рынка недвижимости Баку. Для привлечения покупателей строительные компании предлагают различные ипотечные продукты и рассрочки, условия и цены для своих покупателей, чем не могут похвастаться ни старое жилье, ни готовые новостройки без «купчей».
Чтобы выбрать самый оптимальный вариант на рынке строящихся новостроек, покупатель должен максимально глубоко изучить каждое предложение из всего имеющегося обилия.
Так что же сегодня предлагают строительные компании? Попробуем понять на примере нескольких из них, которые активнее всего рекламируются.
Почти все эти компании предлагают стандартную устоявшуюся на рынке ипотеку – сроком на 20 лет с первоначальным взносом 10% и годовой ставкой 8%.
При этом стоит отметить, что многие компании в своей рекламе выделяют годовую ставку – 4,5%, указав мелкими буквами рядом слово «эффективная». В целом, по мнению экспертов, «эффективная ставка» неправильный подход, такого метода подсчета вообще не существует.
И нам – покупателям, надо знать, что 4,5%-ная эффективная годовая ставка это та же самая 8%-ная годовая ставка (она же аннуитетная). Это сугубо банковские термины, и в расчетах по ипотеке мы получим абсолютно одинаковые цифры, что при 4,5%-ной эффективной годовой ставке, что при 8%-ной аннуитетной.
Почти все рассматриваемые проекты начаты в 2014 году, а сроки сдачи проектов планируются на 2017-2018 годы.
Интересно, что по изменениям цен за последний год нет «единства» среди строительных компаний и их проектов.
Так, в большинстве проектов цены с апреля 2015-го по март 2016 года выросли на 5%-29%. Конечно, есть и такие проекты, где цены остались на прежнем уровне.
При этом среди рассматриваемых компаний жилой комплекс «Renessans Palace», можно сказать, ломает все стереотипы и правила рынка – компания-застройщик не повышала цены уже с 2014 года. Вместе с этим «Renessans Palace» предлагает специальные цены в рамках действующей «Весенней кампании».
Интересным выглядит также ценовой разброс по районам города Баку.
В 400-500 метрах от станции метро «Кара Караев» застройщик предлагает квартиры в строящемся доме за 1200 ман/м2. В поселке Баладжары «квадратный метр» в строящемся доме стоит 1435 манатов. В массиве «D» Гюнешли цена одного квадратного метра достигает 1600 манатов. В строящемся доме в 2,5 км от станции метро «Ази Асланов» цена «квадрата» достигает 1300 манатов. На фоне этой картины цена «квадрата» с ремонтом за 1790 манатов в строящемся доме недалеко от станции метро «20 Января» выглядит достаточно адекватной. Логично, что приближаясь к центру и популярным районам, стоимость жилья растет прямо пропорционально.
Так, например, в таких локациях Ясамальского района, как проспект Метбуат и Гусейна Джавида, цены в строящихся домах варьируются в коридоре 1600-2450 манатов за квадратный метр.
Примечательно, что тот же самый жилой комплекс премиум-класса «Renessans Palace», расположенный вблизи станции метро «Элмляр Академиясы», предлагает квартиры по ценам «эконом-жилья» в Баладжарах. Так, в рамках «Весенней акции» часть квартир в данном комплексе предлагается по 1400-1450 манатов за квадратный метр. Учитывая расположение ЖК «Renessans Palace», ее концепцию - такие цены объективно кажутся самыми привлекательными не только для данной части города, но и в масштабах всей столицы.
Однако в конечном итоге клиенту решать, что выгоднее: премиум-жилье вблизи центра от 1400 манатов, эконом-жилье в Баладжарах за 1435 манатов или квартира с ремонтом недалеко от станции метро «20 Января» за 1790 манатов.
Группа мониторинга рынка недвижимости, специально для 1news.az
