Являются ли мнимыми сделки с недвижимостью, проданной мошенническим путем? Разъясняет Верховный суд

Верховный суд разъяснил разницу между формальным и действительно добросовестным покупателем.

Судебная практика показывает, что в некоторых случаях квартиры, частные жилые дома, земельные участки, гаражи и иная недвижимость оформляются на чужие имена по поддельным документам - без ведома и согласия законного собственника. В дальнейшем это имущество продается третьим лицам на основании необоснованной записи, внесенной в государственный реестр.

В таких ситуациях законный собственник, обращаясь в суд, должен в первую очередь доказать, что имущество выбыло из его владения незаконно и помимо его воли. Например, если квартира была продана по поддельной доверенности от его имени, этот факт должен быть подтвержден в суде.

Если факт фальсификации будет доказан, то сама продажа и основанная на ней первичная регистрация отчуждения признаются не имеющими правовых оснований. Однако на этом процесс не заканчивается, поскольку имущество впоследствии могло быть перепродано другим лицам.

В таком случае законный собственник может вернуть свое имущество в двух ситуациях:

- Если договоры, заключенные с третьими лицами, являются мнимыми (притворными), то есть совершены лишь для создания «видимости добросовестного приобретения»;

- Если последующие покупатели не являются добросовестными приобретателями либо их добросовестность не защищается законом.

Именно на этом этапе возникает ключевой вопрос: действительно ли последующий покупатель был добросовестным или он лишь создал такую видимость? Как распознать «видимость добросовестного приобретения»?

Как выявляется «видимость добросовестного приобретения»?

По разъяснению Верховного суда, в ряде случаев договор между покупателем и продавцом носит исключительно формальный характер. Основная цель таких сделок — создать иллюзию добросовестного приобретения и помешать возврату имущества законному владельцу.

Наличие такого умысла может быть установлено по следующим признакам:

- Родственные или близкие связи: наличие родственных, дружеских, зависимых или иных близких отношений между покупателем и другой стороной сделки, указывающих на сговор;

- Заниженная цена: оформление договора по цене, которая в разы ниже реальной рыночной стоимости, без каких-либо разумных на то оснований;

- Отсутствие осмотра имущества: покупатель (лично, через представителя или родственника) не осматривал объект до или после заключения договора и не осведомлен о его характеристиках без уважительных причин;

- Фактическое невладение объектом: имущество не было передано во владение третьему лицу, покупатель не предпринимал реальных попыток занять его, а объект без новых правовых оснований продолжает оставаться во владении прежнего (законного) собственника;

- Несоответствие доходов: материальное положение и условия жизни покупателя исключают его реальную покупательскую способность, что указывает на формальный характер регистрации;

- Подозрительные расчеты: внесение стоимости имущества на депозитный счет нотариуса самим продавцом (или его представителем) либо снятие этих средств самим же покупателем без разумных оснований;

- Опровержение доводов: ключевые обстоятельства, на которые ссылается ответчик для доказательства своих истинных намерений, опровергаются в ходе судебного разбирательства;

- Иные обстоятельства, дающие основание полагать, что сделка была совершена лишь для видимости.

Однако Верховный суд подчеркивает, что в большинстве случаев наличия лишь одного из этих факторов недостаточно для вывода о мнимости сделки. Например, сам по себе факт покупки имущества ниже его реальной стоимости не является безусловным подтверждением притворности договора. При опоре на косвенные улики они должны дополнять друг друга, быть согласованными и исключать альтернативные объяснения. В своей совокупности они должны выстраиваться в единую логическую систему, ведущую к единственному выводу — сделка была мнимой.

Тем не менее, в исключительных случаях один-единственный факт может иметь решающее значение. Например, если покупатель, чье крайне тяжелое материальное положение и условия жизни полностью исключают возможность такой покупки, приобретает дорогостоящее нежилое помещение и не может предоставить этому никакого разумного объяснения.

Если мнимость договоров (то есть умысел создать лишь видимость добросовестного приобретения) будет доказана, иск подлежит удовлетворению: имущество возвращается законному собственнику, а запись в реестре на его имя восстанавливается.

Если же договоры не были мнимыми (то есть намерение третьего лица приобрести имущество было реальным), то вопрос его добросовестности оценивается отдельно.

В каких случаях защищается добросовестный покупатель?

Даже если регистрация недвижимости в государственном реестре была необоснованной, закон защищает добросовестность лиц, которые приобрели права на имущество, полагаясь на данные этого реестра. Поэтому, если покупатель признается добросовестным, иск законного собственника отклоняется, имущество остается у приобретателя, а законному владельцу разъясняется его право требовать возмещения причиненного ущерба (с виновных лиц).

Как определяется недобросовестность покупателя?

Закон не считает приобретателя добросовестным только в двух случаях:

- Если в реестр была внесена отметка о возражении против необоснованной записи на имя отчуждателя;

- Если приобретатель знал о недостоверности записи в реестре.

Если законный собственник вовремя внес в реестр возражение, добросовестность третьего лица исключается, и имущество подлежит возврату. Для этого собственнику достаточно лишь доказать факт подачи такого возражения.

Если же возражений в реестре не было, то доказывать недобросовестность покупателя должен сам законный собственник. Это происходит в случаях, когда сделка не была формальной и покупатель действительно намеревался купить недвижимость, но при этом знал, что запись в реестре на имя продавца необоснованна, и тем не менее пошел на сделку.

На практике доказать это напрямую бывает трудно, так как законный собственник не участвует в последующих сделках и не может иметь прямых доказательств того, что покупатель знал о пороках регистрации. Поэтому суду чаще всего предоставляются косвенные доказательства.

Можно ли опровергнуть добросовестность косвенными доказательствами?

Верховный суд отмечает, что при отсутствии прямых доказательств для оценки добросовестности допускается использование косвенных.

Однако для этого необходима совокупность нескольких косвенных доказательств. Они должны быть достоверными, подтверждать и дополнять друг друга. Их общая масса должна приводить к единственному разумному выводу - покупатель знал о необоснованности регистрационной записи.

В то же время, если истцом представлены такие доказательства, приобретатель имущества должен проявить процессуальную активность: выразить свою позицию, представить суду разумные объяснения и доказательства, которые снимут любые сомнения в его добросовестности.

Важно помнить, что цель законодательства - защищать не того, кто выглядит добросовестным лишь формально, а того, кто является таковым на самом деле. Поэтому разрешение подобных споров на основе сугубо формальных критериев недопустимо. Иной подход противоречил бы как конституционному механизму защиты прав собственности, так и самой сути института добросовестного приобретения, а также поощрял бы лиц, стремящихся завладеть чужим имуществом противоправным путем.

Таким образом, если по итогам вышеуказанной оценки добросовестность покупателя подтверждается, его права защищаются, иск законного собственника отклоняется, и ему разъясняется право требовать возмещения убытков.

Тем не менее, существуют ситуации, когда даже при добросовестности покупателя закон не защищает его права.

Случаи, когда правила о добросовестном приобретении не применяются:

1. Общая совместная собственность супругов

Если недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, была продана без согласия одного из них, сделка признается недействительной. В этом случае добросовестность первого покупателя значения не имеет. Однако если имущество впоследствии перепродается другим лицам, то добросовестность этих последующих покупателей уже подлежит оценке.

2. Случаи двойной регистрации

Если регистрация права прежнего собственника на недвижимость не была отменена, но это же имущество было зарегистрировано на имя другого лица, последующие покупатели не могут ссылаться на правила добросовестного приобретения. Такие споры должны разрешаться путем проверки законности и подлинности документов, ставших основанием для регистрации.

3. Имущество, которое не может находиться в частной собственности

В отношении недвижимости, которая по закону не может принадлежать гражданам или юрлицам на правах частной собственности, добросовестность покупателей не защищается. Например, особо охраняемые природные территории принадлежат государству и не могут быть отчуждены.

4. Безвозмездно полученное имущество

Лица, получившие недвижимость по безвозмездным сделкам (дарение и т.д.), не могут пользоваться защитой института добросовестного приобретения. Данный институт направлен на защиту тех, кто приобретает имущество на возмездной основе и несет экономические риски в обороте. Поэтому лица, получившие имущество безвозмездно, не имеют преимущественного правового положения перед законным собственником.