Столичный рынок недвижимости: Цены, условия продаж и активность
По данным Государственного комитета статистики, в 2015 году за счет всех финансовых источников было сдано 1932 тыс. м² жилья, что превышает аналогичный показатель за 2009 год на 29%.
За последние годы в стране динамично продолжается строительство жилья. Несмотря на растущую динамику жилищного строительства и рост общей площади жилого фонда в 2006-2015 годах на 25 млн. м², спрос на жилье в стране все еще высок. Именно на фоне высокого спроса в столице и ее окрестностях высокими темпами идут строительные работы, на рынок выходят новые проекты.
Центр стратегических исследований при Группе компаний «AS Group İnvestment» в июле-августе провел исследование в 42 строящихся жилых комплексах и зданиях. Из ставших предметом исследования проектов 12 будут сданы в 2016 году, 20 – в 2017 году, еще 10 проектов будут сданы в 2018 году. Строительные компании предпочитают точечное или поэтапное строительство. В точечном строительстве нет инфраструктуры, способной удовлетворить минимальные потребности жителей. В поэтапном строительстве девелопер предлагает комплекс с развитой инфраструктурой, но жилые здания сдаются поэтапно. Жители могут начать ремонт и переехать в свои квартиры, но строительство вокруг жилого дома продолжается. С этой точки зрения жилой комплекс «Renessans Palace» один из редких проектов, где осуществляется комплексное строительство. Все здания комплекса будут сданы в 2017 году.
Значительная часть эконом-проектов (22 из 32) расположена в городе Хырдалан и поселке Масазыр. Стоимость 1м² эконом-квартиры без ремонта при 100% выплате составляет 720 AZN, с ремонтом – 1175 AZN. В проектах бизнес и премиум-класса, расположенных в центре и близких к центру районах Баку, средняя цена 1м² без ремонта составляет 1740 AZN.
Кредитные и ипотечные продукты все еще являются основной движущей силой большинства проектов. Из ставших предметом исследования 42 проектов только в одном нет кредитных продуктов. В 41 проекте застройщики предлагают внутренний кредит сроком от 12 месяцев до 7 лет и с первоначальным взносом 10-50%. Среди ипотечных продуктов преимущественно встречается 20-летняя ипотека (первоначальный взнос - 10%, годовая ставка – 10%). Интересно, что в большинстве проектов цена квадратного метра при наличной оплате и кредите отличается. Хотя, эта ценовая разница не имеет логического объяснения при ипотеке. Ведь как в случае ипотеки, так и в случае 100% оплаты строительная компания получает 100% стоимости квартиры. Но эта разница, в конечном итоге, снижает платежеспособность покупателя и повышает степень риска ипотеки. Ведь в зависимости от строительной компании при кредите и ипотеке к стоимости 1м² дополнительно начисляются 100-300 манатов. Правда, и здесь есть свои исключения. В жилом комплексе «Renessans Palace» цена 1м² одинаковая как при 100% оплате, так и при внутреннем кредите и ипотеке.
Касаясь общей ситуации на рынке, эксперты центра стратегических исследований в ближайшие месяцы прогнозируют повышение активности. «На активность повлияют сезонные факторы. Традиционно в октябре и ноябре на рынке недвижимости наблюдается активность».
